オフィス内装の原状回復工事の費用相場は？負担範囲も解説

公開 2023.12.06

原状回復費用を抑える3つの方法
原状回復工事費用を抑えるためは内容確認と価格交渉が重要！

原状回復費用を抑える3つの方法

原状回復にかかる費用は、工事内容が明確に定義されていないこともあり、業者ごとの胸三寸で価格が設定されているケースも現実的に存在しています。

その一方で、テナント側も「原状回復工事一式」という形で請求されてしまうと、言い値ををそのまま支払ってしまう場面が少なくありません。

このような背景から、原状回復工事を依頼する場合は、提示されている価格や対象範囲、工事内容が適正なものであるかをしっかりと確認することが大切です。

ここからは、原状回復費用を適切に抑えるのに有効な3つの方法について解説していきます。

1.契約書を確認する

入居時に交わす賃貸借契約書などの契約書には、原状回復の対象範囲とその責任を負うべき人について定められています。

先述の通り、本来であればテナントが負う必要がない通常損耗や経年劣化箇所についても、契約書で定められていれば、原状回復を行わなければなりません。

また原状回復の対象範囲に関しても、先ほどのB工事・C工事の区分とは異なる形で、工事費用の負担や業者選定のルールが定められていることがあります。

後々の価格交渉を進めていくうえでも、契約書でどのように定められているかが大きく関わってくるため、まずは契約書をしっかりと確認することから始めましょう。

2.オーナーに確認・交渉する

契約書でテナントが負うべき原状回復の対象範囲が把握できたら、オーナーに確認・交渉を行います。

ここで確認・交渉する内容としては、3つのポイントがあげられます。

原状回復工事の対象から外してもいい箇所

新設したばかりの空調設備や汚れや劣化が見られない壁紙など、次のテナントにそのまま引き継がれたとしても物件の価値が下がらない箇所については、原状回復工事を免除してもらえるか相談します。

綺麗で新しい内装・設備が整っている物件の方が、次のテナントも決まりやすくなるため、原状回復工事をしないことのメリットをオーナーが感じられれば、その分の工事費用を浮かせることができます。

B工事からC工事に変更可能な箇所

オフィスの内装工事においては、できる限り自社で選んだ業者に依頼することが、工事費用を抑えるうえでも得策となります。

そこで問題となっているのがB工事にあたる区分の工事費用です。

業者選定はオーナーが行うことから、相場以上の価格を請求されてしまうリスクがあるため、B工事に該当する範囲の工事に関しても、テナント側で決めた業者を利用していいかを交渉してみましょう。

B工事業者との交渉の可否

B工事部分の業者選定をオーナーが許可しなかった場合、オーナーが選んだ業者と発注内容や価格の交渉できるよう、改めてオーナーに交渉してみましょう。

工事区分で定められた基本ルールでは、B工事を行う業者を選ぶ権利はオーナーにありますが、価格交渉については定められていないため、工事費用を負担するテナントが業者と交渉することは、実質可能であると言えます。

ここで交渉を許可してもらえれば、B工事エリアの原状回復費用も抑えられる可能性が高くなるため、丁寧にオーナーにお願いすることをおすすめします。

3.相見積もりをとって工事業者と価格交渉する

適正な価格で原状回復工事を行ってくれる業者に発注するためには、まず複数の業者に対して見積もりを依頼し、その内容をしっかり比較検討することが大切です。

これまで述べてきたように、かなりの概算で価格が設定されているケースが多いため、見積書に記載された内容をきちんと精査することで、後々のトラブル回避につながります。

価格の妥当性を検証した結果、不明点や過剰見積もりがあった場合は臆さず業者に確認・交渉することで、不要な費用を負担することを避けられます。

ここからは、オフィス内装の原状回復工事にかかる見積書の中で、慎重にチェックし、必要に応じて価格交渉すべき5つのポイントをあげていきます。

必要な資材量

原状回復工事では内装工事と同様に工事によって物件に傷や汚れがつかないように養生が行われます。

養生において使用される資材も工事費用に入ってくるため、養生を行う範囲とそこに使用する資材量が必要以上になっていないかを確認しましょう。

廃棄物運搬に使用する車両台数

産業廃棄物の処分費用が、運搬に使用するトラック料金で設定されている場合、廃棄予定の不用品のボリュームに対して、手配している車両台数が多過ぎないかを確認しましょう。

原状回復工事では、オフィス用品などの廃棄物以外にも剥がした壁紙や撤去したLANケーブルなども含まれるため、多めに見積もられることが一般的です。

しかし、あまりに多いようだったらその数量で見積もりを出した根拠を確認することをおすすめします。

使用する資材や設備のグレード

原状回復工事は、あくまで「入居前の状態に戻す」ための工事です。

そのため、床や壁の修繕や照明の交換などにおいて、以前よりもグレードアップされた資材や機器を使用している場合は、業者に修正を指示しましょう。

不要・不明な作業や料金

原状回復する必要のない箇所の工事や、工事箇所とは関係のない作業など、必要のない作業や工程が含まれていないかを確認します。

加えて、人件費や事務手数料といった項目は価格が上乗せされやすいため、疑問に感じた場合は見積価格の計算方法や根拠を確認しましょう。

面積

原状回復工事の対象となっている面積と、賃貸借契約書などに記載されているオフィス面積との間に大きな乖離がないかを確認しましょう。

工事の対象範囲がオフィスの面積と完全に一致することはありませんが、契約書に記載されている面積よりもオーバーしている場合は必ず理由を確認しましょう。

原状回復工事費用を抑えるためは内容確認と価格交渉が重要！

原状回復にかかる工事は、具体的な対象範囲や工事箇所・内容、責任の所在などが明確に定義されていないことから、何をもって「現状回復が完了した」とするのかにおいて、認識のズレが生じることが珍しくありません。

そのため、オーナー・テナント・工事業者との間では、原状回復を巡るトラブルが多発しており、慎重な業者選定や価格交渉の重要性が高まっています。

オフィス内装の原状回復に関しては、内装工事同様に様々な専門知識が必要となってくるため、初めてオフィス移転をする担当者にとって、ビルのオーナーや業者との交渉・見積書の精査といった作業は大きな負担となってしまいます。

担当者の負担削減や価格交渉の円滑化を望むのであれば、オフィスの原状回復工事の対応実績が豊富なコンサルタントや仲介業者にサポートを依頼することを検討してみましょう。