オフィスの敷金・保証金償却に注意！初期費用と返還される項目まとめ

公開 2021.07.27 更新 2023.08.24

オフィスの賃貸契約の中でも特にトラブルになりやすい項目の一つとして敷金・保証金の「償却」というものがあります。

償却はそもそも必ずしも存在するとは限らない「特約」で定められた条項である点などからも一般的に認知されていなかったり、自社の契約において定められている認識がなかったりすることもトラブルとなりやすい一因です。

今回の記事では、オフィスの敷金・保証金の償却についてそもそもの考え方から相場、ありがちなトラブルや対処法などについてまとめています。

また償却以外にも複雑で混同しやすいオフィスの初期費用についても改めてまとめています。

オフィスの契約において将来のトラブルを回避する上で参考にできる情報が多く含まれていますので、ぜひご一読ください。

オフィスの賃貸契約の中でも特にトラブルになりやすい項目の一つとして敷金・保証金の「償却」というものがあります。

償却はそもそも必ずしも存在するとは限らない「特約」で定められた条項である点などからも一般的に認知されていなかったり、自社の契約において定められている認識がなかったりすることもトラブルとなりやすい一因です。

今回の記事では、オフィスの敷金・保証金の償却についてそもそもの考え方から相場、ありがちなトラブルや対処法などについてまとめています。

オフィス入居の初期費用（敷金・保証金・礼金）の考え方

オフィス入居の初期費用（敷金・保証金・礼金）の考え方

まず「償却」について解説する前に前提として償却の対象となる「敷金」や「保証金」、およびそれとは別に発生する「礼金」などの基本的な考え方についてまとめます。

オフィスにおける敷金・保証金の扱い

敷金・保証金とは入居にあたって入居者がオーナーに対して契約時に「預ける」資金のことです。

こういった資金が発生する理由としては、入居中家賃の滞納や、入居者を起因とする物件の破損・汚損時に発生するコストを見込んで予め一定の金額を入居時に預けておくことが求められます。

あくまで将来発生するリスクに対して予め備えて預けておく金額であり、解約・退去までに想定されていたような項目として発生していなかった場合は入居者側に返還されます。

敷金と保証金は実態としては似たような性質の資金

敷金と保証金の違いですが、実態としては呼び方が異なるだけで性質としては同様です。一般的なイメージとしては、居住用物件におけるオーナーの預り金を「敷金」、事業用物件における同様の資金を「保証金」と呼ぶのが一般的ですが、混合されているケースも少なくありません。

厳密には「敷金」は債務補償担保、「保証金」は金銭消費貸借を根拠とする債務ですが、そもそも保証金の元となった「建設協力金」という性質の金銭消費貸借契約が現在一般的ではないため、両者を運用上は厳密に区別していないケースが大半です。

オフィスにおける敷金・保証金は居住用の物件よりも高額

オフィスで発生する敷金・保証金の相場は3ヵ月～12ヵ月分程度です。一般的な居住用の物件で発生する敷金は1~2ヵ月程度であるのが通常のところ、オフィスではそもそも相場として高額の敷金・保証金が設定されています。

その理由としては事業用に貸し出す物件の方がオーナーにとって貸し出すリスクが高いため、その部分の対策が重点的になされているといった性質があります。

具体的には、オフィスや店舗の賃貸契約においては居住用の物件と異なり入居者側で事業を行うのに適切な形に内装工事を行うケースが大半です。

この内装工事は退去時には入居者の側の負担で借りた状態に戻す（原状回復）が原則ですが、仮に入居者が倒産や夜逃げなどを起こした場合、入居者に原状回復を求めることは現実的ではありません。

オーナーの負担で原状回復を行うか、内装をそのまま次の入居者に貸し出す「居抜き」で募集を行うかの2択となりますが、原状回復する場合、オーナーが全ての資金負担を負うのはあまりにリスクが高いことから、万が一のケースに備えて敷金を多めに預かっておくことに一定の合理性があります。

「礼金」は事業用物件では発生しないケースも少なくない

なお、居住用の賃貸物件において敷金と同様に一般的に発生する初期費用の項目として「礼金」が挙げられます。礼金は敷金と異なりオーナーに「支払う」金銭であり、契約終了後も返還されることはありません。

オフィスなど事業用物件においては礼金が発生するかどうかは物件やオーナーの意向次第であり、とりわけ大手の不動産会社がオーナーであるようなオフィスビルにおいては礼金は発生しないケースが一般的です。

一方で個人や中小企業がオーナーであるような比較的小規模なオフィスにおいては礼金が設定されているケースも存在します。

敷金・保証金の償却とは？オフィスにおける後払いの「礼金」

「償却」とは入居時にオーナーに対して預ける敷金・保証金のうち、特約により契約終了後も返還されない特約部分のことを指します。

物件そのものや什器の資産価値の「償却」とは一切関係がありません。

「償却」は特約で定められる「後払い」の礼金

償却は、定めがなければ返還される敷金・保証金の一部について返還が行われずオーナーの収益になる特約です。

入居に際し発生する費用のうち、契約終了後も返還されないことを考えると礼金に近い性質を持っていると言えるでしょう。償却分が精算されるのは解約し、敷金・保証金の返還が行われるタイミングなので、実態としては「後払い」で礼金を精算しているようなイメージです。

ただし、入居者側から見ると精算するのは解約後であるとしても、実際には償却分にあたる費用についても敷金・保証金の一部として既に初期費用として支払いを行うものであり、戻ってこないことを明確に認識していれば予め敷金・保証金の一部として礼金を支払っているようなものと捉えることもできます。

西日本特有の慣習「敷引き」も同様の考え方

関西や九州地方で居住用の賃貸物件を借りていた記憶がある方は「敷引き」という単語を目にしたことがあるかもしれません。

敷引きは賃貸契約において契約終了後、原状回復費用とは別に敷金の一部または全部が変換されない特約であり、オフィス物件における償却と全く同様の考え方で成り立っています。

敷引きの法的な有効性については数多く争われてきていますが、「特約として明記されていること」「過度に消費者に負担を強いるものとは言えない水準であること」から基本的には合法として扱われています。

ただし、敷引き物件は入居者の視点からも極力避けたいものであることから現在はその数を減らしてきています。

敷金・保証金の償却の相場は？

償却の相場としては、対象が「敷金」である場合は賃料1~2ヵ月分程度、「保証金」である場合は金額の10%~20%が相場です。ただし、あくまで両者の間で結ばれた特約であるため、原則としては両者が合意している場合、相場を逸脱するような条件であっても有効とされます。

一方で特約に記載のない場合は当然に無効とされます。

敷金・保証金は償却分と原状回復費を引いた分が返却される場合も

敷金・保証金は原則として退去後入居者に返還される性質を持つ金銭ではありますが、償却の特約が定められている場合に加えて入居者の負担である原状回復費についても敷金と相殺とされるようなケースもあります。

そもそも、内装に手を加えないまま居抜き物件として次の入居者を探す場合を除いては、一般には経年劣化や自然摩耗も含めた全ての部分の原状回復義務が入居者に発生します。

それ故、場合によっては入居者の側からしても、別途原状回復工事費を用意した上で後から償却分を差し引いた敷金・保証金の返却を受けるよりも、一度支払っている敷金・保証金の中から相殺し、残額を返金、もしくは不足した部分のみを支払う形の方が望ましいと考える場合もありえます。

しかし、原状回復工事費を敷金と相殺できるかについてはオーナーの意向や元々の契約の内容によっても大きく変わります。

入居前、契約段階では退去後のことにまで意識が行きにくい部分もありますが、こういった事項は退去時に問題となるケースが多いのも事実です。

契約前が理想ですが、現在入居しているオフィスにおいてはその部分が不明確であれば早い段階で契約の内容を確認することも大切です。遅くとも、オフィスの退去を検討し解約申し込みを行う「6ヵ月前」の段階では、解約に伴う確認事項として必ず認識しておくようにしましょう。