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オフィスのリノベーションの意義は?事例をもとにメリットを解説!

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近年、オフィスの運用の中で「リノベーション」という言葉が流行しています。リノベーションは形の上では「改装」ではあるのですが、単に古くなった部分を修繕したり、改築したりするにとどまらずそれ以上の価値を生み出しうるものです。

今回はリノベーションに関してそもそもどういったものなのか、どのような形のリノベーションが存在するか、リノベーションをオフィスに活用するにはどのような方法があるかといった基本的な部分を解説した上で、実際にリノベーションを行った事例についても写真を交えて紹介していきます。

その上で、社内向け、社外向けそれぞれのメリットや、オフィスの運用コストに関わるメリット、デメリットや一方で気をつけなければならない注意点などについて解説していきます。

オフィスのリノベーションを検討する方、新しいオフィスを比較的安い金額でしっかりとデザインしたい方など参考にしていただける情報も多いかと思いますので、ぜひご一読ください。

2021年05月13日


この記事を読むのに必要な時間は約 27 分です。

 

目次

リノベーションとは?リフォームにとどまらない価値の創造

 

 

リノベーションは「Re(再び)」と「Innovation(技術革新)」を組み合わせた造語です。広義には「物件を改修する」と捉えても間違いではありませんが、似たような意味を持つ「リフォーム」との意味合いの違いや、オフィスのリノベーションには具体的にどのようなものがあるのか3パターンを具体的に紹介していきます。

 

リノベーションは「価値創造」であり、「修理」を意味するリフォームではない。

 

まず、近い概念であるリフォームとの比較ですが、リフォームは一般的には「修理し元の状態に戻すこと」を指します。

 

たとえば、トイレの設備が老朽化してきたので新しくする、空調設備が古くなってきたので最新の機械と交換する、といった具合です。

 

古い設備・仕様が新しくなることで、結果として「革新」ともいえる大幅な変化が起きることもありますが、基本的な考え方としては機能しなくなっている部分を本来の状態まで「元に戻す」ことがリフォームの目的です。

 

一方でリノベーションとは、言葉通り「革新」を目的として物件に手を加えることを指します。何らかの「革新」の結果を得ることを目的として行われる施工、とイメージすると区別がつきやすいかもしれません。

 

リノベーションの分類①「フルリノベーション」

 

フルリノベーションとは、その名の通り物件全体に手を加えるリノベーションです。全体をデザインできるため、物件の物理的な制約や建築基準法などの法的な制約、(テナント物件の場合)貸主との契約での制約などはあるものの、その範囲内で非常に自由度の高いリノベーションを行うことができます。

 

区間全体としてコンセプトをもって施工することができるため、デザインに一貫性を持たせやすく、比較的手軽に理想とするオフィスの実現が行いやすいパターンであるといえるでしょう。

 

ただし、物件全体に施工を行うため、施工費用が相応のものになることに加えて、工期も長くなることが注意点として挙げられます。

 

リノベーションの分類②「ポイントリノベーション」

 

ポイントリノベーションとは、空間全体の中で一部の空間(ポイント)だけを集中してリノベーションを行う施工です。

 

たとえば、会社の「顔」としての役割をもつエントランスや、訪問者が最も滞在時間が長く、かつ重要な打ち合わせを行う会議室などにリノベーションを加えるだけでも、相手に与えられる印象の変化は絶大です。

 

工事費用や工期についても手を加えるのが一部だけということもあり、比較的抑えることができます。また部分的な施工であるため、オフィスの機能の一部を制限する必要はあるものの、代替環境まで用意しなくても施工中も社員が大きな環境の変化は強いられずに普段の仕事を進めることができるかもしれません。

 

一方でリノベーションを加えるのが一部であることから、フルリノベーションと比較すると、デザインの自由度が欠けるといった点や、一部のみをリノベーションすることによりオフィス全体の空間に一貫性がなくなるといった懸念も考えられます。

 

リノベーションの分類③「スケルトン」

 

3つ目に、全体か一部かといった分類とは別にリノベーションの中の人気の施工として「スケルトン」があります。

 

スケルトンとは、天井に貼ってあるパネルを取り払い、建物の体躯をむき出しにする施工です。天井が高くなる分開放感がでることや、良いい意味で「オフィスっぽくない」クリエイティブな雰囲気になり、オフィスの雰囲気を大きく変えることができます。

 

基本的なレイアウトのリノベーションは一切行わず、スケルトン工事だけを行う場合でも天井をなくすことで印象はかなり変化しますが、ポイントリノベーション、またはフルリノベーションと併せて行うことで、空間のデザインの自由度が上がり想像の幅も広がります。

 

ただしスケルトン工事は退去時にまた元の状態まで戻す必要があるため、施工と原状回復のそれぞれで費用が発生する点は予め押さえておきましょう。

 

また、天井が高くなることでエアコン設備の効率が悪くなることや、天井パネルで抑えられていた音の問題が発生するなど、ランニングコストの増加や、新たな懸念材料も含んでいることを念頭においておきましょう。

 

「リノベーション物件」を活用する2パターン

 

 

オフィス物件をリノベーションすることにより、新たな価値が想像しうることはご理解いただけたと思いますが、実際にリノベーションを活用する方法としては、主に2パターンが考えられます。

 

すなわち、「現在のオフィスをリノベーションして使う」か「物件を探し、リノベーションしてから入居する」かの2つです。

 

既存のオフィスをリノベーションする

 

まず、手軽にリノベーションの効果を発揮できる方法として既存のオフィスをリノベーションするといった形が挙げられます。

 

(テナント物件の場合)物件を解約する、新たに物件を探す、契約するといったプロセスが不要で、既存の物件の改装で足りるため工数や費用を比較的抑えたリノベーションが可能です。

 

同じ物件であっても、リノベーションを加えることによってその雰囲気は大きく変えられるので、改装の内容によっては「別物」のオフィスに仕上げることも可能です。

 

また、既に利用しているオフィスであれば現行のオフィス運用の課題が抽出しやすい点や、物件の構造上どの程度のリノベーションが可能なのかを予測しやすい点など、リノベーションのデザインを策定しやすいことも大きなメリットとして挙げられます。

 

ただし、施工の内容によっては長期間社員がオフィスを仕事場として使うことができなくなるため、代替の環境を用意するなどの別途のコストがかかる可能性があります。

 

また、既存の物件の条件次第では行えるリノベーションの範囲に制約があったり、そもそも物件としてリノベーション自体が難しいというケースもあるかもしれません。

 

新たな物件をリノベーションした後、オフィスとして活用する

 

一方の選択肢として、現在のオフィスを解約し新たに入居する物件をリノベーションして利用する、という選択も考えられます。

 

実現したいオフィスの条件が明確であれば、その条件に合致した施工が可能な物件に絞って探すことで、理想のオフィスづくりが容易になります。

 

オフィスの移転が伴う場合、オフィスの機能を移す前に内装工事が行われることになるため、社員はただ新しいオフィスに引っ越しして業務を始めればよく、内装工事の間に一時的な代替環境で業務しなければならないといった非効率な時間を省略することができます。

 

また、内装を変えるだけでも変化は十分期待できますが、物件そのものが変わることにより、さらに「新しくなった」というような意識づけをすることができるかもしれません。

 

ただし、既存の物件をリノベーションする場合と比較して既存のオフィスの解約、新規オフィスの契約をはじめとする諸手続きや、最大で家賃の15ヵ月分ほどになる初期費用の支払などのコストが発生します。

 

リノベーションのオフィス実例 CROSS DOCK HARUMI

 

 

 

まるでおしゃれなホテルみたい⁉︎倉庫をリノベーションした賃貸オフィス「CROSS DOCK HARUMI」

 

CROSS DOCK HARUMIは築40年の倉庫をオフィスにフルリノベーションした事例です。倉庫の雰囲気を残しながらも、高級ホテルのような内装になっているのが印象的です。

 

元々の倉庫として活用されていた物件の特性を活かし、高さ4mの天井もスケルトンとしてあえてそのままにしておくことで、開放感や「倉庫っぽさ」を残したオフィスデザインを実現しています。

 

1フロアが非常に面積が広いため、オフィスとしてだけでなく、食堂やイベントスペースとしても活用が容易なデザインであることもポイントです。

 

 

 

入居者が事前申請のもとに自由に使えることのできるミーティングスペースはでおなじみの「コンテナ」風のデザインにするなど、オフィス全体のコンセプトと親和性の高い遊び心が細部にまで現れています。

 

 

オフィス名にもなっているCROSS DOCKですが、物流用語で「商品が集まり、すぐ配送される拠点」を表します。

「いろんな人の知恵が集まり、世の中に新しい価値を発信していく拠点」となれることを願い、このような名前がつけられているようです。

 

このように元々オフィスだった物件だけでなく、倉庫など別用途で使われていた物件をリノベーションすることも含めると選択肢は考え方次第で無限大であることがわかります。

 

リノベーションの社員のモチベーションに及ぼすメリット

 

 

まずリノベーションの影響を最も受ける社員に及ぼすメリットについて説明します。オフィスを機能的に改装することによる業務効率向上のみでなく、社員の仕事の意欲にも影響す可能性があります。

 

オフィスの業務効率効率が改善する

 

オフィスがリノベーションにより改善されることで

 

・オペレーションの効率化
・他部署とのコミュニケーションの活性化
・集中できる環境がつくれる

 

などといった物理的な機能性の向上が期待できます。

 

単に既存のオフィス環境における構造上の課題を改善する、というだけでなく社員にどのような環境を用意することが望ましい形での業務効率向上に繋がるかといったことも考えながら最適な形のレイアウトを考案していくと共に、その意図を事前に社員に共有することで更に効果が増していきます。

 

新たなオフィスデザインが社員の士気を上げる

 

単に業務上の効率が良い、というだけでなくリノベーションによりオフィスを新たな空間へとつくり変えることにより、社員の仕事のモチベーションにも大きく影響します。

 

たとえば、天井を抜くスケルトン工事により得られる開放感は、オフィスを良い意味で「オフィスっぽく」なくし、長時間その中で働く内勤社員の仕事のストレス軽減に繋がります。

 

また、会議室をコンセプトに併せて落ち着いた空間や、意欲を上げるような空間にデザインすることで、ミーティングの目的を加速させられるなどといった効果が期待できます。

 

リノベーションの社外に与える印象におけるメリット

 

 

次に、社外の訪問者に向けてのメリットも複数あるので解説していきます。単に「印象を良くする」だけでも十分な意味はありますが、デザインによってはそれ以上のメリットを及ぼすことも可能です。

 

オフィスのデザインが訪問者に好意的な印象を与える

 

まず、訪問者を迎え入れるオフィスの空間は顧客にとって会社の印象を左右する重要なポイントの一つになります。

 

落ち着くデザイン、洗練されたデザイン、近未来的なデザインなど、どういったデザインが好ましいかは会社次第でもありますが、自社の印象を訪問者にさりげなく伝えることで、好印象をもたらすことに繋がります。

 

オフィスのデザインが会社の理念やビジョンを体現する

 

良いデザインが訪問者から見た会社のイメージアップに貢献するのは当然のことですが、それにとどまらずそのデザインの中に会社の理念やビジョンを反映することによって、会社全体のブランディングに繋げていくことも可能です。

 

たとえば、エントランスや会議室といった訪問者にとって印象に残りやすい空間を企業のコーポレートカラーで構成したり、ビジョンや理念となる標語を掲げたり、商品などを飾ったりといった形でさりげなくアピールすることにより、企業としての在り方を空間に示すことができます。

 

リノベーションのコスト面におけるメリット

 

 

後述しますが、リノベーションはどのような形を取るにせよ一定のコストがかかります。しかし、上述のような社内外への好影響のためにコストを割く、という意味合いだけでなくコスト削減という意味においても有効なケースもあります。

 

実際にコスト面でリノベーションの優位性が考えられる場面について考えてみます。

 

設備の利用効率の向上によるコスト削減

 

リノベーションによりオフィスの設備を有効活用できるようになると、月々の固定費を削減することにつながります。

 

たとえば空調効率が良くなるような空間設計をすることにより、月々の空調費用を削減することが可能になります。また、採光などを工夫することは月々の電気代の削減に繋がるかもしれません。

 

リノベーションにより、賃料だけでなく物件に関わるコストが全体的に見直せることによって固定費を削っていくことができるかもしれません。

 

スペースの利用効率の向上によるコスト削減

 

リノベーションを加えて空間の利用効率を上げることもコスト削減に繋がります。

 

たとえば、「1人1席を割り振っているが社員の外出が多く稼働率が50%の賃貸オフィス」があったとします。稼働率がどうであろうと毎月の賃料は当然一定のため、利用効率に改善の余地がありそうです。

 

もし、1坪当たりの単価が同じという条件でオフィスのレイアウトをフリーアドレスにすることで、契約する面積を半分にできれば、単純計算でオフィスの賃料を半分にすることができます。

 

実際はそれほど単純に「半分になる」というものでもありませんが、空間を効率的に利用することでそもそも賃貸するスペースの絞ることがコスト削減に直結するのは間違いありません。

 

新オフィス入居に伴う相対的なコスト削減

 

最後に、直接的な「コスト削減」という文脈ではありませんが、リノベーション物件を活用することにより、自社の目指すオフィス環境の実現を相対的に安上がりに実現することができるかもしれません。

 

たとえば、新築・築浅の物件をオフィスとして利用した場合、そのそもそもの家賃や、契約時に必要になる初期費用は周辺の面積などが同等の物件と比較して高額になりがちです。

 

一方で、比較的築年数が経過しているような物件であれば、周辺相場と比較して良い条件で借りるられることも十分に考えられます。

 

物件の外観自体は古くても、しっかりと計画してリノベーションを加えることができれば、オフィスとして十分に来訪者への印象付けやブランディングを行うことは可能です。

 

築年数やビルの外観に強いこだわりをもつ理由がなければ、コストを抑えながら理想のオフィス環境を実現するにあたって、リノベーション物件を活用するというのは一つの有効な選択肢です。

 

リノベーションのデメリット・注意点

 

 

オフィスのリノベーションは様々なメリットをもたらしてくれますが、一方でデメリットや注意しなければならないポイントもあります。

 

いずれもある程度事前に予見し回避策を検討しうるポイントでもあるため、どういった部分が問題になる可能性があるかを説明しておきます。

 

施工内容により膨大なコストがかかる

 

リノベーションの施工費用の目安については次の項目で説明しますが、施工の内容によっては相場よりもかなり莫大な費用がかかる可能性があります。

 

特に、レイアウトそのものを大幅に変更するような施工を行う場合は想定していた以上の予算がかかることもあるため、早い段階で概算でも見積を取得しておくことが重要です。

 

複数の業者を選定し、費用感を冷静に確かめるのと同時に、もし既存のオフィスのリノベーションに膨大なコストがかかるのであれば、むしろ施工にそれほどコストをかけず理想のオフィス環境を実現できる物件を新たに探したほうが総合的にコストを下げられる可能性もあります。

 

施工内容によっては、ランニングコストが上がる

 

リノベーションを行うことによって照明のコストや冷暖房のコストなどの固定費を下げることも可能ですが、場合によっては逆にコストが上がってしまう可能性があります。

 

代表的なものは、天井を抜く「スケルトン」の工事。天井を高くすることにより心理的な開放感を得られる効果をはじめ、オフィスの印象を大きく変えるには最適な施工ではあるものの、単純に天井までの高さが上がる分、空間の容積が大きくなり空調効率が悪くなります。

 

冷暖房のコストが上がりがちな上、天井が高くなる分執務スペースに十分な明るさを届けるためにはライトの個数を増やしたり、もしくは照度を上げるなどの対策が必要になるため、そういったコスト増が起きる可能性もあります。

 

空調効率に関してはデザインを損なわないようであればシーリングファンを取り付けることでの対策も可能です。

 

いずれにせよ、空間のデザインを変更することによって一時費用だけでなく、毎月のランニングコストが増える可能性についても事前に十分に認識した上で施工内容を検討する必要があります。

 

施工中、代替環境を用意する必要がある

 

新規に入居するオフィスにリノベーションを行う場合は事前のスケジュールさえ設定できれば移動は一度のみでスムーズに行うことができます。しかし、既存のオフィスに大規模なリノベーションを加える場合、従来のオフィス環境を利用することはできず工事が完了するまでの間、長くて一か月程度代替環境を用意する必要があります。

 

ある程度の規模の面積があれば、少しずつ施工を行っていくことによって大規模な移動はなく進めることも可能ですが、それが難しい場合は一時的に別のオフィスを短期契約するなどの手間やコストも必要になってきます。

 

また、会社側で負担が必要なコストは当然のこと、既存の環境から代替環境へ、代替環境から新環境へを2回の変更を余儀なくされることによる業務効率の低下の懸念や社員への負担増に関しても無視できるものではありません。

 

それでいてリノベーションによりオフィスの満足度が下がってしまった場合、社員のモチベーションにも悪影響が及ぼされる可能性もあります。

 

事前に少しでも負担が下がるように環境を整えておくと同時に、オフィスのリノベーションの必要性について事前に理解を深めてもらうことで多少の不便を強いてしまうことにも前向きに捉えてもらうことが大切です。

 

退去時の原状回復工事にも費用が上乗せされる可能性がある

 

テナントのオフィスでリノベーションの施工を行った場合、退去時には原状回復工事を行い、入居前と同じ状態に戻す必要があります。

 

その費用は経年劣化などを除き借主負担ですが、この費用も施工の内容によっては大きなコストとなってしまう可能性があるため、注意が必要です。

 

特に、リノベーションを加える施工の業者に関しては、基本的に借主側の裁量で決めることが可能ですが、原状回復工事においては貸主指定の業者で行わなければならならない契約がなされている場合も少なくないので、特に注意が必要です。

 

一般的には、リノベーション時に大きなコストをかけて行った施工に関しては、原状回復工事の際にも高額な工事費用が掛かりがちです。

 

リノベーション時にかかるコストだけに目がいきがちですが、特にテナントオフィスの場合、改装時にコストをかけたぶんだけ、原状回復にもコストが掛かることを念頭においておく必要があります。

 

物件の制約により自由なリノベーションが行えない場合がある

 

リノベーションを行いたい場合でも自由な施工が行えないケースもあるため、注意が必要です。

 

具体的にはまず建物の構造上の制約がある場合があります。また、建築基準法に抵触するような施工を行うこともできません。

 

こういったポイントについては物件の図面を見ながら業者と共にデザインを考えることによってリスクを回避することが可能です。

 

また、別途問題となりうるのが契約の関係でリノベーションを行えなかったり、行いたい施工に関してオーナーの許可が出ない、といったケースが考えられます。

 

こういった点については、事前に契約の内容をよく確認することや、オーナーに理解してもらえるよう説明を行うなどといったことが事前に取りうる対策として挙げられます。

 

ただし、当初はリノベーションを加えることなどあまり考えておらず、上記の問題点のいずれかに抵触することで思い描いていたオフィスデザインが実現できないといったことも当然考えられます。

 

様々な優先順位を考慮し、オフィス環境を整えることの優先順位が高ければ、リノベーション可能なオフィスを新たに探すといった対応も視野に入ります。

 

リノベーションにかかるコストや期間の相場

 

 

リノベーションにかかるコスト相場は1坪あたり10万円~30万円です。幅が大きいですが、施工の内容によっても費用がかなり異なってきます。

 

一般的にはフルリノベーションの方がポイントリノベーションに比べて1坪単価の費用も高くなりがちです。

 

また、目安として50坪程度までの施工に比べて50坪以上の施工となった場合の方が単価が上がる可能性が高いです。

 

かかってくるコストは施工の種類、内容、面積によっても大きく変動しますが、加えて同じ工事内容でも業者によっても見積額が大きく変わってきます。

 

それぞれの業者の得意不得意もありますので、内容を明確にした上で複数の業者から見積を取ることで、不要なコストを抑えることも大切です。

工期も同様にポイントリノベーションか、フルリノベーションかや施工する面積によってもかなり幅があります。

 
オフィスの規模によって異なりますが、ピンポイントでのポイントリノベーションで2~3日程度。広範囲のフルリノベーションで1ヵ月程度を目安に見ておきましょう。

 

部分的な工事であれば上手く調整し、休日などに行ってしまうことで業務に支障を出さないことも可能ですが、大規模な工事が加わる場合は一定期間代替環境を用意する必要があります。

 

まとめ

 

 

オフィスのリノベーションについて、そもそもの定義からメリット・デメリット、リノベーションの恩恵を受けるための方法から予算、工期の目安まで幅広く解説しました。

 

もともとはオフィス用途ではなかったような物件がリノベーションによりオフィスとして機能するような事例もみられ、発想次第で選択肢が無限大であることも実感いただけたかと思います。

 

リノベーションは目的通りの効果が発揮されれば、受けることのできる恩恵は絶大ですが、一方でリノベーションの実行そのものには社員への負担も含めて相応にコストがかかります。

 

なぜリノベーションを行うのか、リノベーションの結果どのような効果が見られればそれが成功したと言えるのか明確化させると当時に、事前に社員からの十分な理解を得ることも大切です。

 

また、新たな物件のリノベーションを行うにあたっては仲介業者を間に入れることが何らかのリスクとなる可能性が高く、直接貸主に交渉するような形が有効である場合もあることもぜひ頭に入れておいてください。

 

この記事を書いた人

IBASHO編集部

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オフィスで働くことをもっとたのしく・働く場所としてもっと快適に。「はたらく人を幸せにするメディア」IBASHOを運営しています。
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