レインズでオフィス情報は検索可能？不動産の情報収集方法まとめ

レインズとは？

レインズ（REINS)は不動産会社が全国の不動産の取引情報を入手することができるプラットフォームです。Real Estate Information Network Systemの頭文字を取ってREINSと呼ばれています。

「不動産流通機構」と呼ばれる国土交通大臣から指定を受けた組織（東日本不動産流通機構、中部圏不動産流通機構、近畿圏不動産流通機構、西日本不動産流通機構）の情報を集約し運営されています。

レインズが生み出された背景

レインズは不動産業者がインターネットを通じて情報を取得できるという部分が一般的ですが、起源は平成2年と古く、インターネットが普及する以前から仕組み自体は存在していました。

元来、不動産業界は非常にアナログな業界であり、物件の売買の情報交換、賃貸の情報交換においても非効率かつ売主（借主）、買主（貸主）双方に適正な機会を提供しきれていない部分がありました。

そういった業界の課題を解決し、不動産の適正かつ公平な取引を促進する目的で当初はファックスでのやり取りを中心にレインズが創設されました。

現在はインターネットの普及に伴い情報の登録も検索も容易に行えるようになり、現在ファックスのみを利用する形の会員（F型会員）は情報を入手することしかできないため、インターネットを専用で使う会員（IP型会員）およびインターネットとファックスを併用する会員（IP・F型会員）のいずれかが主流です。

レインズは不動産業者だけが利用することができる

レインズには膨大な不動産の情報が掲載されていますが、その情報に直接アクセスすることができるのはレインズの会員（正確には4つの不動産流通機構のうち一つの会員）のみで、会員となる資格を有するのは「宅地建物取引業」の資格を所有する不動産会社のみです。

次の項目で詳しく説明しますが、レインズでは売買情報も賃貸情報も、具体的に誰が募集しているか、物件の詳細情報を住所を含めて検索することができます。

しかし、この「所有している物件を売りたい」あるいは「物件を賃貸に出したい」という情報」自体が場合によってはプライバシーに関わる問題を孕んでいるケースもあります。

従って、そのような情報は無制限に閲覧されるべきではないという観点から、売買・賃貸の情報収集の目的のみに用い、情報を適切に用いることができると期待される不動産事業者のみが閲覧できるようになっています。

この点について、物件の売買においては、資格者でなくとも売り出し中の不動産の情報を誰でも入手できるようなプラットフォームも別にありますが（後述）、掲載されている情報からは個別の物件の特定は難しくなっているなど、プライバシーにも配慮されています。

レインズを利用した不動産取引の流れ

実際にレインズを通して不動産の取引が完了するまでの一連の流れの一例を紹介します。

①売主（貸主）Aが物件を売りたい（貸したい）と考える
②Aが業者Bを通じ、レインズに情報を記載する
③買主（借主）Cが物件の購入（賃借）を考え、物件の選定を業者Dに依頼する
④業者Dがレインズに掲載の物件を発見し、Cと情報共有する
⑤AとCの間で業者B,Dを挟み、交渉が行われる
⑥物件の売買価格（賃貸条件）が合意され、成約する
⑦成約した情報がレインズに取引記録として残る

実際には成約に至るまでには様々な過程があることが想定され、上記はほんの一例には過ぎませんが、不動産の事業者を通じて物件を売買したい、あるいは賃貸したい当事者同士をスムーズかつ適正な条件での取引が行われることの一助となっていることをイメージしていただければと思います。

レインズに掲載されている情報

不動産の取引情報の総合プラットフォームとも言えるレインズですが、具体的には以下のような情報が掲載されています。

会員情報

レインズに登録している他の会員（業者）の情報（所在地、利用実績など）を閲覧することが可能です。

レインズは他の会員となっている業者の情報について閲覧することができます。相手方の仲介を行っている事業者が信用のおける業者であるかは、媒介契約を受任した事業者側の観点として重要な情報であるといえます。

賃貸・売買に出されている物件の情報（所在地、図面など）

実際に物件の賃貸や売却を検討し、レインズに情報の掲載を希望している物件について、所在地、希望条件価格などを入手することが可能です。また、賃貸人や売主は掲載の意向があれば業者を通じて図面の情報を掲載することも可能です。

図面が掲載されていれば、物件の詳細を把握するバロメータともなりうるため、他の物件に比べて成約率が上がることが期待できるかもしれません。

過去5年間の取引事例

レインズでは過去5年間、レインズを通して成約した物件がどのような条件で取引されたかの情報が保存されています。

現在売りに出されている物件と比較した情報に加えて、過去の取引額なども参考にすることにより、より適正な価格設定を行った上での取引が期待できます。

レインズに掲載されない物件情報も存在する

レインズには不動産の借主・買主を広く募集する意向の強いオーナーが物件を掲載しています。なぜならば、仲介業者がオーナーと結ぶ不動産契約の内容にレインズに登録することが法律で義務付けられている事があるためです。

具体的には、物件のオーナーと仲介事業者が結ぶ契約は以下の3パターンのうちのいずれかです。

①専属専任媒介契約（依頼するのは1社だけ。オーナーは自分で賃借人や買主をみつけることも不可能）
②専任媒介契約（依頼するのは1社だけ。ただし、オーナーは自分で賃借人や買主を見つけることは可能）
③一般媒介契約（複数の業者に依頼することができ、自分で賃借人や買主を探すこともできる。）

つまり、一般媒介契約が結ばれている物件に関してのみ、レインズへの掲載義務がなく、売主の意向、もしくは業者の判断によりレインズへの掲載が行われていないケースが想定されます。

レインズに掲載されている情報量

2020年度のレインズ掲載の実績としては、新規登録件数が456万9,527件（内売り物件147万1,786件、賃貸物件309万7,741件）です。

それだけでも膨大な量の情報の登録があったことを意味していますが、加えて2020年度末時点の総登録件数は76万7,838件（内売り物件30万5,230件、賃貸物件が46万2,608件）と、なっており、掲載している物件の内相当数が成約し、登録から外されているような事情も見て取れます。

こういった数字からも、情報量や取引の活性ぶりだけでなく、過去の実績と比較することによって不動産市場のトレンドも測ることが可能です。

レインズを使って物件の取引をするメリット

レインズを使って取引を行うことによる賃借人（買主）・賃貸人（売主）そして仲介事業者それぞれのメリットを説明していきます。

賃貸人のメリット①：早期の成約が期待できる

物件を募集したいと考えている人にとってレインズに物件の情報を掲載することは、物件を賃借したいと考えている全国の賃借人候補が不動産業者を介して物件の情報を入手できることを意味します。

必然的に取引の機会そのものが増えることになるため、自力で賃借人を探したり、業者に賃借人を探すことを依頼するよりも早期に成約することが期待できます。

賃貸人のメリット②：取引価格の適正な相場が把握できる

物件を募集に出す際、価格設定は大きな課題の一つと言えます。少しでも高い条件で貸せるることが望ましいのは当然ですが、あまりに相場とかけ離れた価格設定をすると、賃借人が現れないリスクが高まります。

一方で、本来もっと高く貸せるような物件をあまりに安く出してしまうと、早期に成約したとしても機会損失となってしまった、とも考えられます。

業者を通じてレインズを利用することにより、現在募集に出している物件に近い条件の物件をリアルタイムで確認することができるため、適正な価格設定をした上で募集を実施することができます。

賃借人のメリット①：豊富な選択肢の中から理想の物件を選ぶことができる

一方で、賃借人側の大きなメリットとして膨大な物件の情報を精査することができる点が挙げられます。

広く賃借人を募集し、早期に成約したいと考えているオーナーの物件は高い確率でレインズに掲載していることが期待できます。

掲載数としても、自力で不動産業者やインターネットサイトを見て回るのと比べて圧倒的な情報量があるため、選択肢が非常に豊富であり、理想とする条件を明確にできていれば当てはまる物件に出会うことができる確率も相対的に高まると言えます。

賃借人のメリット②：適正価格で出ている物件の中から物件を探せる

不動産賃貸は頻繁に行うこともありませんので、大きな買い物となります。ただ、その機会の少なさや金額の大きさから「適正価格」を把握することが難しいという側面もあります。良さそうな物件であっても、不当に高額な条件で賃借してしまうことは避けたいのは当然です。

レインズで物件を探す場合、膨大な数の物件を比較することができるため、あまりに高額な物件は避けることもでき、適正な価格での取引を期待できます。

また、そもそもレインズに掲載される物件は他の膨大な物件の情報と比較されることになるため、その意味でも不当に高額の物件は掲載されにくいことも想定できます。

仲介業者のメリット：取引相手の仲介業者をスムーズに探すことができる

それぞれをつなぐ業者のメリットとしては売主側の仲介、買主側の仲介いずれを行うにしても、取引相手の仲介業者を探すことがスムーズであることが挙げられます。

迅速に取引を成立させることにより1案件を効率よく完了させられることから業者としてもレインズは積極的に活用するメリットが多いと言えます。

レインズを使って物件の取引をするデメリット

一方でレインズを利用すること自体に賃貸人側の視点からすると全くデメリットがないわけではないため、解説します。

賃貸人のデメリット①：情報が埋もれる可能性がある

レインズには物件の貸出を希望するオーナーの新しい情報が次々と登録されていきます。レインズを通じた不動産の取引そのものはオーナーにとっても賃借人にとっても喜ばしいものではあり、レインズに登録することにより早期成約が期待できます。

しかし、逆にいえばもし長期間物件が成約することがなければ、情報が埋もれてしまいレインズを利用するメリットが失われてしまう可能性もあります。

加えて、レインズに登録していながら長期間成約していない物件ということで借り手側に何らかの先入観を与えてしまった場合、さらに成約が遠のいてしまうといった懸念も考えられます。

賃貸人のデメリット②：不動産の募集情報が広く知られることになる

手持ちの不動産に募集が出ている、空室を抱えていると思われること自体、状況によっては誰にも知られたくないというケースもあるかもしれません。

レインズに物件の情報を登録した場合、当該物件を持ち主が募集に出そうとしていることがそのネットワークを通して全国に知られることになります。

その情報を直接確認することができるのはレインズに登録している不動産業者だけではありますが、その不動産業者を通じて物件の購入や賃貸物件への入居を検討している人など、広く知れ渡ることになる可能性もあります。

不動産を貸出しようとしていることを広く知られたくない場合は、不動産業者にレインズ登録の義務がない「一般媒介契約」を結んだ上で業者に対してレインズへの登録を行わないように事前に伝えるようにしましょう。（一般媒介契約ではレンズに登録の法的な義務はありませんが、奨励されています。）

不動産事業者による「囲い込み」について

ここまで不動産の賃貸取引・売買取引において「賃貸人側の仲介」と「賃借人側の仲介」の2社が存在することを前提に話を進めました。

ただし、実態としては賃貸人側の仲介と賃借人側の仲介を同時に1社で行うといった事例も考えられます。

1社で両者の仲介を行うことを「両手仲介」と呼びますが、物件の賃貸仲介の場合には、賃貸人・賃借人の双方から併せて賃料の1か月分の手数料を上限にしなければならない、という不動産業法上の制限があります。ただ、現行の状況としては、両社から賃料の1か月分を取得している仲介業者も存在しています。

仲介業者が速やかに賃貸人と賃借人を結び付けることができるのであればそれ自体は何も問題はありませんが、実際には両手仲介の手数料欲しさに物件の情報を公開しない「囲い込み」という行為が問題になるケースがあります。

そういった囲い込みによって早く成約させたい賃貸人の意向が、業者の利益のために阻害されるような事態を避けるためにもレインズの存在意義は大きいといえますが、レインズをもってしてもそういった事態を完全に避けることはできません。

具体的にどういったケースで業者が「囲い込み」をしうるのかと、その対策について解説します。

レインズに実際は登録しない

レインズに登録、閲覧することができるのは不動産業者のみです。逆に言えば、賃貸募集を検討している売主本人はレインズの情報を積極的に見ることができません。

業者が「囲い込み」を考えていた場合、レインズに登録したという虚偽の報告を行った上で、物件の募集情報を広く公開しないといった可能性も全くありえないわけではないので、念のため認識しておきましょう。

とりわけ、先述の一般媒介契約の場合は、レインズへの登録そのものが義務ではないため注意が必要です。

対策としては業者からIDとパスワードを受け取ることによって自分の物件の情報についてのみレインズのサイトから確認することができます。

こちらの情報の提示の公開を要求し、速やかに提示されるようであれば少なくともレインズに登録はされていることがわかりますが、この提示を渋るようであれば警戒する必要があるかもしれません。

レインズに登録自体はしても、誠実な交渉を行わない

レインズに物件の登録自体は行っても、すぐにその情報を取り下げてしまったり、もしくは掲載は続けていても他の業者から問い合わせがあっても「他の業者と交渉中」などと称して交渉を行わず、実質的には自社で囲い込みを行うようなケースも想定されます。

そういった場合でも対応は同様であり、オーナーは自分の物件についてのみレインズから最新の情報を入手することが可能です。

その時点において掲載がされているか、業者の報告と物件のステータス（公開中か商談中か、一次掲載停止中かなど）に齟齬がないかを確認していくことが有効な対策として挙げられます。

【個人向けレインズ】レインズと同等の情報を見る方法

先ほど説明した通り、レインズは不動産業者のみが登録、閲覧することができるシステムです。

不動産の賃貸・賃借や売却、購入に向けて具体的に動いている場合は業者を通じて一定の情報を入手できるものの、「検討段階でこれから具体的に動くにあたって情報収集をしたい」といった、特に業者に何らかの依頼をしていない段階においてはレインズを活用することはできません。

しかし、個人でもレインズと「同等の」情報を入手する手段は複数あるので、どういった手段を活用することでどういった情報が得られるかについて解説します。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、全国指定流通機構連絡協議会によって情報公開されているプラットフォームであり、レインズを通して制約した物件の売買情報について、その価格などの情報を入手することが可能です。

直近1年間に取引が行われた案件の中で、取引成立価格のみならず地域、建物の種別、築年数、間取り、最寄駅からの距離などの情報を入手することができます。そういった情報を元に、売却を検討している物件について、どの程度の価格で取引できるのか周辺の相場から予想をつけたり、もしくは物件の購入を検討している地域において、どの程度の予算で物件の購入が可能かを調べるなどの相場の確認として活用できます。

厳密には、プライバシー保護のため、地域に置ける番地までの詳細な住所は省かれており、価格、間取り、築年数などに関しても少し情報が曖昧にされています。また、レインズ掲載物件の取引の全ての情報を確認できるわけではなく、特定の地域において取引件数が一定の水準を下回った場合には取引そのものが掲載されないこともあります。

物件の売買について具体的に不動産業者に依頼するほどの確度ではない段階で自分で情報収集を行うにあたっては大いに活用できます。

不動産ジャパン

公益財団法人不動産流通推進センターが運営するポータルサイト「不動産ジャパン」では、「ハトマークサイト」「全住協ネット」「FRKインターネット会員物件情報」「ラビーネット不動産」の4つの不動産情報サイトに掲載されている物件の情報が集約されています。

多くの不動産業者がいずれかのサイトへの物件の登録を行うため、レインズに匹敵するような膨大な不動産の売買、もしくは取引の情報を個人で収集することができます。

購入、もしくは賃貸にあたって、現在買い手もしくは借り手を募集している不動産を一括検索できるだけでなく、売る、買う、借りる、貸す、それぞれの需要に応じた必要な基礎知識が網羅されており、不動産の取引に関して専門的な知識を有していなくてもある程度の部分自力で情報収集が行えます。

ただし、過去に成約した価格などを調べることができるわけではなく、あくまで現在売主、もしくは貸主が出している希望の条件を見ることができるものであるため、中長期的な相場のトレンドや、実際に売買が成約する適正価格などの条件を調べることができるわけではありません。

レインズマーケットインフォメーション、不動産ジャパン、いずれもニーズによってはレインズと同等の情報を得ることも可能ですが、一つのWebサイトで全ての情報を収集しきれるわけではないため、利用にあたっては自身のニーズと掲載情報の方向性が合致しているかを明確にする必要があります。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは国土交通省が運営するサイトで、不動産の過去の取引価格の事例だけでなく、不動産の諸事情を考慮した「地価公示」についても調べることができ、不動産の取引や投資において信頼性の高い情報を提供することにより安全性を担保しています。

ただし、サイトの中で検索することのできる取引事例については取引を行った当事者へのアンケートなどの情報を反映しており、完全に正確な情報とは限らない点で信ぴょう性に注意する必要はあります。

まとめ

レインズに関する基礎的な事項から、その他膨大な情報量の中から適切な情報を収集する方法についても紹介しました。

レインズで掲載されているのは不動産の売買の情報のみですが、他のプラットフォームを活用することによって賃貸に関する情報や地価公示などの情報を入手することも可能です。

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