オフィスの地震対策の基準値、新耐震基準・旧耐震基準の要点を解説

新耐震基準・旧耐震基準とは？基準値の転換で表される2つの概念

「新耐震基準」「旧耐震基準」とは建築基準法の中に定められている耐震基準の内容のことを指しています。

建築基準法の耐震基準は1950年に定められたのち、たびたび改正を重ねて徐々にその基準は厳しくなってきていますが、その中でも特に大きな基準の改正が加えられたのが1981年の法改正です。

1978年に起きた宮城沖地震での震度5の地震で多くの家屋が倒壊し、甚大な被害が出たことから耐震基準の見直しが行われ、それが施行されたのが1981年です。

明確に「新耐震基準」、「旧耐震基準」という二種類の基準のみが存在しているのではなく、大きな改正以前の基準全般を「旧耐震基準」、改正以降の基準全般を「新耐震基準」と表記しています。

旧耐震基準とは？

旧耐震基準とは、1981年6月1日よりも前に建築確認を受けた物件に適用されている耐震基準であり、

・震度5程度の地震で倒壊、破損したとしても補修すれば利用可能な水準

とされています。

つまり、震度5の地震に対して全壊するほどの損壊が受けず、補修することで再度物件として利用できる水準であれば足りるとされています。言い換えると、旧耐震基準の範囲の中で建築された建物の中には震度6以上の大地震に耐えうる水準の耐震構造を採用していなくても、建築が許可されていたことを意味します。

新耐震基準とは？

対して、新耐震基準とは1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されている耐震基準です。

具体的な基準としては

・震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準

であることが求められています。ただし、地震の震度を表す最大の値は「7」であり、震度7で表される地震の大きさには理論上上限がありません。
（震度7以上の基準が存在しない理由としては、「震度7」とは最大級の被害をもたらす震度の水準を定めたものあり、防災対応も最大級の措置が取られるため、それ以上の震度を設定したことには意味がないとの気象庁の判断があります。)

従って「震度7の地震で倒壊しない」というのは震度7のあらゆる地震に耐えうることを示しているわけではない点に注意が必要です。

なお、新耐震基準が適用された以降にも2000年の法改正では建築基準においては地盤調査に関する規定が拡充されたことや、耐震壁の配置バランスが考慮されるなど、耐震基準が大幅に強化されました。

旧耐震基準と新耐震基準の境目は建築確認済証の公布日

旧耐震基準と新耐震基準とは1981年6月1日を境目とすることを先ほど説明しましたが、着目するのは「いつ竣工されたか」ではありません。建物、それもオフィスビルを建築するには一定以上の期間がかかるためその建築基準が新旧どちらの耐震基準で建築されているのかは竣工日から逆算できる事項ではありません。

着目すべきポイントは、「建築確認」を受けたのが1981年6月1日以降であるか、それよりも前であるかです。

建築確認とは建物を建てる前に建築予定の建物および地盤が建築基準法に合致しているかを、自治体もしくは自治体に委託された民間の検査機関から確認を受ける手続きのことを指します。

建築確認の審査は、まず建築予定の物件について確認を申し込む「建築確認申請」が行われ、基準を満たしていることが確認されると「建築確認済証」が発行されます。

その後着工に移り、場合によっては建築中に「中間審査」が行われる場合もありますが、最終的には竣工後に「完了審査」が行われ、申請通りの建築が行われていることが確認されると検査済証が発行されます。

建築確認を受けるとは上記の流れの中で「建築確認申請」が行われた段階のことを指します。

つまり1981年の5月31日までに建築確認証が発行されている場合は旧耐震基準での確認がされており、6月1日以降であれば新耐震基準での確認が行われていることを表しています。

旧耐震基準と新耐震基準の建物の被害の差

実際に旧耐震基準と新耐震基準では有事の際にどの程度の差異があるのか、2つの事例から比べてみます。

阪神淡路大震災（1995年）：最大震度7

1995年に起きた阪神淡路大震災において、1981年以前に建てられた建築物（つまり確実に旧耐震基準の元に建てられている建物）について約3割が「大破以上」、約4割弱が「中・小破で、軽微な被害、もしくは無被害とされた建物は1/3程度です。

一方で1982年以降に建てられた建物（つまり概ね新耐震基準の元に建てられている建物）については大破以上の損害を受けたのが10%未満、中・小破りが約15%で、全体の3/4は軽微な被害、もしくは無被害とされてます。

熊本地震（2016年）：最大震度7

2016年に起きた熊本地震については、旧耐震基準で建てられた建物（正確には1981年よりも前に建てられた建物）は築年数も一定経過していることから更に差異が見られます。

具体的には約45%が大破以上、中小破または軽微な被害を受けているのは約5割で、完全な無被害は5%にすぎません。

一方で新耐震基準の元で建てられた建築物（正確には1982年以降に建てられた物件で一部旧耐震基準のビルを含む可能性がある）については大破以上の被害を受けたのは15％以上。中･小破または軽微な被害を受けたのが55%程度で、無被害の物件は約3割と如実な耐震性の差が明らかになっています。

この数字はオフィスビルだけでなく民家も含んだものはありますが、その満たす耐震基準により耐震強度の差は如実であり、新耐震基準で建築されているか、もしくはそれ以前に建築されていたとしても同等の耐震性が担保されている物件を選択することが望ましいと言えるでしょう。

旧耐震基準でも、耐震診断・耐震補強工事がされていれば安全性は高い

旧耐震基準で建てられた建物であっても、必ずしも地震対策が不十分であるとは限りません。あくまで最低限クリアしなければならない基準値が低いだけであり、中には新耐震基準に適合する水準の建築が行われている物件も多数存在します。

旧耐震基準で建築された建物は築年数が古く、相場と比較して安い賃料で入居できるケースも少なくありません。外観は古くともリノベーションを加えることで革新的なオフィスづくりをすることも可能です。そういった可能性を探る上で、旧耐震基準で建築されていても耐震性に優れた物件を選定するポイントといて「耐震診断・耐震補強工事」がなされているかが挙げられます。

耐震診断とは旧耐震基準で建築された建物について2000年に改正された新耐震基準を満たすかを確認する調査のことを指します。

診断結果は4段階（倒壊しない、一応倒壊しない、倒壊する可能性がある、倒壊する可能性が高い）で表され、下位2段階の評価を受けた物件については耐震補強工事が必要とされます。

つまり、旧耐震基準のもとで建築された建物であっても耐震診断に合格しているか、もしくはその不合格の結果を受けて耐震補強工事を行っていれば一定の安全性が確保されていると判断できます。

ただし、旧耐震基準のもとで建築された物件において耐震診断を受けることは義務付けられていない一方で、耐震診断を受けた場合その結果はテナント入居者との契約時、重要説明事項として公開することを義務付けられています。そして、もし耐震補強工事が必要という判断がなされた場合その対策費用は数百万円～一千万円を超えるケースもあります。

実態としては旧耐震基準の元に建築されたビルのオーナーからすると耐震診断を受けることは、高額な修繕費用の支払を義務付けられる契機となる可能性もあり、耐震診断を行っていないオフィスビルも数多くあります。

現在入居中のテナントビルの安全性の確認方法

現在入居中のビルについて、明らかに新耐震基準のもとで建築された物件であれば一定以上の安心感はありますが、その確証が得られなかった場合、旧耐震基準のものに建てられ、必要な補強工事が行われていない可能性もあります。

そこで、そういった安全性の確認についてどういった判断をもって行えばよいかを段階ごとに考えていきます。

建築確認が不明な場合、竣工日から予測して考える

物件が旧耐震基準で建てられているか新耐震基準で建てられているかは先ほど説明した通り、建築確認証の発行日を見れば明らかです。

しかし現在入居中のビルのオーナーからその情報をスムーズに得られるとは限りません。

そこで、ある程度の目安の予測として考える場合、1983年以降に建築された物件であれば新耐震基準で建てられている可能性が高いと言えるでしょう。

オフィスビルなどは居住用の一軒家と比較し建築に1年～2年以上の期間がかかることも少なくありません。

そういった事情も考慮の上で1983年以降に建てられた建物であれば、1981年の6月1日以降建築確認証を得ている可能性が高いと判断できます。

重要事項説明において、耐震診断の有無、結果は記されている

仮に物件が旧耐震基準で建てられたものであっても、それだけでその物件の耐震性が不足しているとは限りません。

耐震診断を受け、基準が上回っていると判断された場合、および必要に応じて耐震補強を行った場合であれば、新耐震基準で求められている強度の要件を満たしていると言えます。

この点について、旧耐震基準で建てられた物件は耐震診断を行っていた場合、その事実および結果をテナント契約時の重要事項説明にて説明を行うことが義務付けられています。

つまり、契約時の重要事項説明を確認することにより耐震診断が行われたのか、その結果は震耐震基準に適合するものであるのか、もしくは必要な耐震補強を行ったのかは確認できる事項です。

なお、耐震診断を行っていた場合その事実および結果の公表は義務付けられていますが、耐震診断を行うことそのものは必須ではないため、耐震診断が行われた形跡がなければ注意する必要があります。

耐震診断が行われていない場合、オーナーに要望を出すことも

旧耐震基準で建てられたにも関わらず、耐震補強がなされていないことが判明した場合、その建物は震度5程度の地震までしか耐えることができない物件である可能性があります。

一定以上の規模の大地震で建物が倒壊する可能性がある以上、直ちに対策を講じる必要があるかもしれません。その旨をオーナーに伝え、耐震診断を受けることを要望することも一つの選択です。

ただし、現時点で耐震診断を行っていないオーナーについてはそもそもテナントからの要望を聞いて改めて耐震診断を受ける意向がないケースも少なくないと言えます。

もしオーナーがそういった対応に一向に応じる気配がないならばそれはオフィスを解約し新たなオフィスに移るなど、見直しの理由の一つになるかもしれません。

（参考）オフィスビルを地震から守る制震構造・免震構造とは

これまで「耐震」という論点からオフィスビルの地震対策について説明してきましたが、近年の建築物の地震対策としては耐震にとどまらず「制震」「免震」といった構造が用いられていることもあります。

制震構造や免震構造に関しては建築基準法で定められているものではなく、あくまで施工する側が任意で対策を行う地震対策ではありますが、とりわけ高層のオフィスビルなどにおいて高い需要があります。

高層のオフィスビルへの入居を検討する場合においては、こういった対策を行っているビルを選ぶことも安全性の確保に直結します。

地震の揺れを吸収する制震構造

制震構造とは、ビルの内部に制震ダンパーと呼ばれる装置を組み込み、地震の際にその揺れをダンパーに吸収させることで地震が建物に与えるダメージを軽減するような構造のことを指します。

高層ビルなどの上層階においては地震の際に構造上どうしても揺れが大きくなってしまいます。制震構造を取ることにより、ビル全体の安全性を確保するだけでなく上層階での揺れが小さくなり被害がでることを抑制する効果も期待できます。

建物に地震の衝撃の伝わりを抑える免震構造

免震構造とは、建物と地盤の間に免震装置を取り付けることで、地震の際にその衝撃が建物に伝わることを抑えるような構造のことを指します。

免震構造を取っている建物は建物自体に地震の衝撃が伝わりにくくなるため、最も災害対策の効果が高いとも言えますが、一方で導入するのにコストがかかる対策手法でもあります。

逆に言えば、免震構造を導入している建物は非常に高い防災対策の意識をもって造られているということもできます。

まとめ

オフィスビルの地震対策について耐震基準を中心に解説し、旧耐震基準と新耐震基準の見分け方から、旧耐震基準で建築されていた場合の安全性の確認方法、さらに制震・免震といった概念についても説明を行いました。

地震はオフィスへの外的要因の脅威として最も現実的に考えられ、かつ適切な対策がなされていないと重大な被害をもたらしうる災害です。正しい知識を持ち、既存のオフィスの安全性を確認することや、必要であれば直ちに移転することも含め、的確な対応を行うことが求められます。

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