オフィスのサブリースに潜むリスクは？安心の契約をする秘訣も公開

サブリースとは？起源や仕組みを解説

サブリースとはオーナーが入居者と直接賃貸契約を結ぶのではなく、サブリース業者と「転貸条件付賃貸借契約」を結び、サブリース業者がその責任範囲において入居者を募集し、不動産の運用を行う契約です。

つまり、オーナーはサブリース業者と賃貸契約を行い、サブリース業者が入居者と「また貸し」による賃貸契約を行うという形です。

正確にはオーナーとサブリース業者の契約を「マスターリース契約」、サブリース業者と入居者の契約を「サブリース契約」と呼びますが、一連の契約をサブリース契約と称するのが一般的です。今回の記事でも一連の契約をサブリース契約と表記します。

サブリースが生まれた背景

現在は居住用物件、オフィス物件を問わず広く行われてる契約形態であるサブリース契約ですが、元々の起源は行動経済成長期です。

ホワイトカラー層の執務空間である「オフィス」の需要が増え、伴ってオフィスビルが多く設立されるものの、逆に供給過多となり入居者がつきにくかった課題を解決することを目的としてサブリースの発端となるサービスが誕生しています。

元々はテナント入居者側が当時の慣例として入居時に支払っていた高額の預託金（建設協力金という名目で発生）の支払い負担を軽減する形で展開されましたが、現在は不動産のオーナーに対してサービスを提供することが主目的となっています。

正確には「家賃保証」の契約ではない

サブリース契約では基本的には空室時にもサブリース業者からオーナーへのサブリース賃料が支払われます。しかし、先述の通りサブリース契約は正確には転貸条件付賃貸借契約の契約であり、支払われているのは「サブリース賃料」です。

基本的な認識としては「サブリース契約」≒「家賃保証契約」と考えて大きく実態と異なるわけではありませんが、正確な認識というわけではないため念のため認識しておくとともに、サブリース契約の中で空室時の保証について確認するようにしておきましょう。基本的には空室時も支払われても既存の入居者の退去後新たな入居者の募集に伴い1~2か月程度サブリース賃料の支払が免除される「免責期間」が定められており、その間は家賃の支払いを受けられないケースもあります。

サブリースが成立する仕組み

サブリース業者の売上の原資は入居者が支払う家賃と、オーナーに支払うサブリース賃料の差額です。

サブリース業者は基本的には相場として入居者が支払う賃料の10%～20%程度を差し引いた「サブリース賃料」をオーナーに対して支払います。

そして入居者が実際に支払っている賃料とオーナーに対して支払うサブリース賃料の差額の中から原則としては入居者を募集するための広告費や現状回復費などを支払い、残ったものがサブリース業者の利益です。

入居者がついていない部分についても、空室期間も契約に基づきサブリース業者からオーナーへの支払いは発生するため、当該部分については赤字となってしまいますが、同物件の別の入居者からの賃料、もしくはサブリース契約を結んでいる他の物件からの賃料などでその部分をまかなうことにより収益を維持することができます。

ただし、リスクについては後述しますが、逆に言えば入居率が想定よりも大幅に低い物件、もしくはそういった物件を抱えているサブリース業者は資金繰りが立ち行かなくなるリスクも存在します。

サブリース以外の契約による不動産管理

サブリース契約ではサブリース業者がオーナーに代わって不動産管理を行いますが、その他の不動産の管理方法を紹介し、簡単な比較を行います。

・自主管理：オーナー自身で入居者募集の広告から日常的な管理まで全てを管理するパターンです。

オーナー自身で手間をかけ、かつ良い条件で高い入居率を維持できれば最も高い収益率が期待できますが、最も手間がかかり、かつ高い収益率を実現するにはオーナーの手腕が求められます。

・一般管理契約：一般管理契約とは不動産の運用に必要な業務のうちの一部を管理会社に委託する契約です。

具体的には、入居者とのやり取りや集金代行、共有部分の管理、点検などといったものが挙げられます。原則として入居率や家賃収入に関わらず固定報酬での委託となる点や、家賃決定の裁量がオーナーにあることから良い条件で入居率を維持できれば高い収益率を維持できる一方、空室リスクはオーナーが負います。

サブリースのメリット

不動産のオーナーが所有する物件をサブリース契約するメリットについて説明します。主には不動産管理に関する手間・負担を大幅に軽減できる点と、サブリース契約で基本とされている家賃保証による収益安定が挙げられます。

不動産管理の余計な手間・予算が省ける

不動産投資自体、比較的手離れ良く毎月の賃料を収入として得ることのできる投資手法ですが、収益が入居者からの家賃である以上、その入居者を募集したり、物件を管理し、時には入居者からの問い合わせ、要望に対応したり、トラブルに対処したりといった必要がでてきます。

サブリース契約を結ぶことにより、そういった不動産の管理の手間や費用が省け、オーナーの目線としては基本的には放っておいても良い状態となることがメリットとして挙げられます。

空室のリスクを避け、安定した収益を期待できる

サブリース契約の大半はサブリース業者がオーナーに対して空室であってもサブリース賃料を支払う形で実質の家賃保証を行っています。

つまり、オーナー側の目線としては空室率を基本的には気にすることなく毎月一定のサブリース賃料を受け取ることが期待できます。

不動産投資において、毎月の賃料は最も大切な要素の一つであり、賃料を得ることのできない空室の状態はオーナーとしては最大限回避しなければなりません。

場合によっては入居テナントの募集を急ぐあまり家賃の減額交渉に応じるなど、収益悪化の選択をせざるを得ないケースもあります。

しかし、サブリース賃料を毎月一定受け取ることができればその仕組みが正常に機能しているうちは、空室のリスクに怯えたり、空室を回避するために収益性を下げたりといったリスクを考慮する必要はありません。

家賃滞納のリスクを省ける

家賃が支払われない要因としてまず根本的にテナントの入居者がいない、ということが挙げられますが、次に考えられる事項として入居者が家賃を支払わないというケースが考えられます。

サブリース契約においては、入居者の賃料の支払いの有無を問わずサブリース業者からサブリース賃料を受け取ることが可能です。入居者からの賃料の回収はサブリース業者側の責任領域となるため、オーナー側はサブリース業者に任せっきりで毎月収益を受け取ることが期待できます。

相続税の対策になる

不動産のオーナーが個人の場合のみ適用されるメリットですが、サブリース契約を結んでいることが相続税対策になりえます。

相続対象となる不動産の資産価値については税務上、入居率が高い方が低く見積もられます。つまり、賃貸契約で他者に貸し出していることにより不動産の価値が低く見積もられ、伴って発生する相続税が抑えられます。

サブリース契約をしている場合、実際に入居率に関わらず入居率が「100%」として計算されます。

つまり、サブリース契約をしているだけで自動的に不動産の価値を低く見積もり、課税額を下げることに直結します。

サブリースのデメリット・リスク

サブリースのデメリットやリスクに関しても説明します。サブリースの契約自体で生じるデメリットに加えて、サブリース契約のメリットとされている部分が活かせないようなケースも想定されます。

利回りが低下する

オフィスにおけるサブリース契約の相場は10~20%です。仮に自主管理を行っていた場合満額得られる家賃収入が目減りすることを意味するので、その分利回りが低下します。

管理の手間が省けることや、家賃滞納、空室などによるリスクを軽減できることと引き換えに、自身で管理し高い入居率を維持できた場合と比較すると必然的に収益が悪化することが一つのポイントです。

自主管理、もしくは一般管理契約で高い入居率・収益性を維持できる可能性が高い場合はサブリース契約を行わないことも一つの選択です。

契約の見直しによる収益性低下のリスク

サブリース契約では計画期間中、空室や実際の入居者の家賃滞納に左右されることなく毎月安定した賃料を受け取ることができます。

しかし、この賃料は半永久的に保証されているものではなく、サブリース契約の契約更新時に見直されます。

契約更新時入居率が思わしくなかったり、エリア全体の家賃相場が下がっていた場合など、やむを得ない事情でサブリース賃料の減額を余儀なくされる可能性があります。

サブリース賃料が保証されているからと安易に契約を行わず物件やエリアの中長期的な価値についてもオーナー自身が考慮する必要があります。

サブリース業者側からの申出による契約解除のリスク

収益性の低下だけでなく、条件の変更でもなお収益の確保が困難であると判断された場合サブリース業者側から契約を解除されてしまうリスクがあります。

サブリース契約が解除された場合、新たなサブリース業者をオーナー自らが選定するか、もしくはサブリースなしでの入居者との直接契約に移行する必要が出てきます。

実際、収益が望ましくない不動産物件においてはサブリース契約の更新時、サブリース業者から大幅なサブリース賃料の減額か契約そのものの解除かを迫られるケースも少なくありません。

サブリース会社の破綻等の事情による契約不履行のリスク

サブリース契約中に、サブリース契約をしている事業者の債務不履行や経営破綻により、契約していたサブリース賃料の支払いを受けられないような可能性も考慮しなければなりません。

なお、万が一サブリース業者が破綻した場合、サブリース契約は解除され入居者との転貸借契約が承継される形で賃貸契約そのものは維持されます。

サブリースの契約内容によっては想定外の出費が発生する

サブリース契約を結ぶと、テナント募集の広告費や、テナントの退去に伴うオーナー負担部分の原状回復費などの修繕費用はサブリース業者が負担するのが一般的です。

ただし、サブリース契約においてこの点について必ずしもサブリース業者が負担しなければならないような法律があるわけではなく、契約の内容次第ではそういった実費の負担がオーナー持ちとなるケースもあります。

そういった部分の合意が曖昧であった場合、サブリースのメリットを失ってしまうことにも繋がるため慎重な確認が求められます。

かぼちゃの馬車を例としたサブリースの構造上の課題

サブリース業者が債務不履行から破綻したケースとしてシェアハウス「かぼちゃの馬車」の例が挙げられます。

かぼちゃの馬車の事業において企画からオーナーへの営業、サブリース契約からの賃貸管理までワンストップで請け負っていたのは株式会社スマートデイズという企業ですが、この事業はシェアハウスの入居率が想定値を大幅に下回りました。

結果として、スマートデイズは入居者からの家賃収入の中からオーナーに対するサブリース賃料を支払うことができず、新たな物件の受注から得る収益を原資にした自転車操業状態となっていましたが、結局はそれも立ち行かなくなり支払いが滞り、最終的には経営破綻しました。

かぼちゃの馬車事業全体の問題はサブリースの収益構造の破綻だけではありませんが、実際にサブリース業者起因でサブリース賃料が得られなくなるリスクが現実に社会問題となった事例です。

サブリースの現行の課題としてサブリースには宅地建物取引業法が適用されておらず、サブリース事業を行うにあたって特別な資格が必要とされていないことが挙げられます。

結果として、サブリース業者が当該事業の実務能力に欠け、期待していたような収益を維持できないリスクや、サブリースのリスクについてオーナーに適切な説明が行われないケースが見られます。

国土交通省が設けている「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録している事業者であれば契約時にリスクについて書面で説明するとともに実務経験者による重要事項説明が義務付けられています。しかし、この制度への登録自体がそもそも任意です。

このように、十分な法整備が整っておらず適切なリスク説明が行われなかったり参入障壁が低いことから事業者による適切な業務遂行が行われなかったりといったリスクがあるのがサブリースの現状です。

サブリースを正しく活用し、安定した収益をあげるには法整備が急がれると同時に、オーナー側でも業者を正しく選定するための知識、知見を持つ必要があります。

まとめ

サブリースは本来の目的通りに機能すればオーナー側にも事業者側にも大きなメリットがあり、ひいては入居者にとってもメリットをもたらす契約です。

しかし、一方でサブリースでは法の整備が追いついておらず、経験やリテラシーのない業者によるトラブルが少なくないのも現実です。

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