REITとは？投資商品の特徴や不動産との比較、今後の展望を解説

REITとは？「不動産」を対象とする投資商品の一つ

REITとはReal Estate Investment Trustの頭文字を取った略称で、簡単に説明すると投資商品の種類で、「不動産」を運用対象とする投資信託のような投資商品の一種です。

そもそも、投資信託とは投資家が投資対象となる銘柄を直接個別に選択するのではなく、信託会社に資産の運用を委託し、その運用益の中から配当を受け取るような仕組みです。

この仕組みの中で信託会社が投資を行う対象が不動産である商品と考えるとイメージしやすいでしょうか？

正確にはREITにおいてはこの「信託会社」にあたる機関は「不動産投資法人」と呼びますが、投資家からの視点としては、運用会社に任せっきりにできる手離れの良さは投資信託全般の魅力の一つと言えます。

以下に市場から購入することのできるREITの商品の種類を3つ紹介します。いずれも、株式などと同様、証券口座から購入することが可能です。

REITの種類①REIT個別銘柄

REIT個別銘柄とは、市場に上場している不動産投資法人の銘柄を購入するような投資手法です。

それぞれの法人の投資先や運用成績については個別のホームページなどから確認し、投資先を判断していく形が取られます。

投資先の法人の運用成績によっては大きなリターンを得ることも可能ですが、その分、運用失敗のリスクも負うことがデメリットとして挙げられます。

REITの種類②REIT ETF

REIT ETFとは、個別の銘柄ではなく、REITの「指数」に対して投資を行う手法です。株式投資で個別の企業の株を購入するのではなく、日経平均などの指数と連動する投資商品を購入することと同様の発想です。

個別銘柄と比べ、分散投資することによるリスクヘッジができていることや、変動幅が小さく大きなリターンが見込みにくいかわりに価格下落のリスクも相対的に抑えられることなどが特徴として挙げられます。

一方で、個別銘柄では発生しない信託報酬や監査報酬といった手数料が発生します。

REITの種類③REIT投資信託（J-REITファンド）

直接不動産投資法人が不動産を運用するのではなく、REITに投資を行う投資信託商品も存在します。

投資家の視点から見ると、直接銘柄を購入する場合でも投資信託のようなイメージで投資が行えるため区別が少しつきにくいですが投資先が直接不動産を運用しているかどうか、が最大の違いです。

REIT投資信託の場合、直接銘柄に比べてさらに分散投資ができるため、よりリスクが抑えられることや、数万円からと購入のハードルが低い点、さらに、「REITに投資している投資信託」だけでなく「REIT『にも』投資している投資信託」など、商品の種類も幅広く、投資家の好みで分散投資ができることも魅力です。

REIT以外の「不動産」を扱う投資商品

REITの仕組みの概要を説明しましたが、不動産を投資対象とする投資商品はREITだけではありません。代表的なものを挙げた上で、そのメリット・デメリットといった特徴も解説します。

現物不動産投資

現物不動産投資はいわゆる一般的な不動産投資であり、投資家自らが土地や建物といった不動産に投資し、その運用益を得るような手法です。購入した不動産を賃貸用途として貸し出し、その賃料を収入として得るモデルです。

投資対象はアパートやマンション、戸建ての居住用の住宅から、オフィスや店舗、倉庫のテナントといった、主に法人が事業を行う用途で利用する物件など幅広い種類が想定されます。

安定性を重視するか、利回りを重視するかによっても好まれる投資対象は変わってきますが、理想とする物件を購入し、想定通りに運用することができれば安定的なリターンから大きな収入まで幅広く好ましい結果を得ることができます。

また、自身で不動産を所有することにより、不動産の減価償却をマイナス計上できることや、不動産投資に関わる資金用途については経費計上が可能なことから運用益だけでなく節税効果が得られることもメリットです。

実際、高収入なサラリーマンほど高額の納税を行っており、またローン審査も通りやすい属性の投資家が好んで投資を行うケースも少なくありません。

ただし、対象となる不動産は一般的には安価な中古ワンルームマンションでも数百万円からで、物件によっては億単位の価格のものもあります。

一定以上の投資資金を用意するか、もしくはローンを組んで購入する形になりますが、そもそもローンの金額が大きくなれば本人が望んでも融資を受けられない可能性もあります。

また、いずれの形を取るにせよ金額が膨大になるため、比例して投資家が抱えるリスクも大きくなります。例えば、不動産投資は「家賃収入」を収益源とするため、当然入居者がない状態（空室）となると収益は発生しませんが、ローンを組んでいる場合はその返済や、不動産を所有していることによる固定資産税などの出費は家賃収入の有無に関わらず必ず発生します。

不動産を扱う以上、災害など物件そのものが負うリスクについても投資家が全て抱える必要があり、総合的にリターンが大きい分だけ、リスクも相応にある投資手法とも言えます。

不動産投資クラウドファンディング

不動産投資クラウドファンディングとは、その名の通りクラウドファンディングのような形で不動産の購入に対して出資を行い、そのリターンを得られるような投資手法です。

事業者が不動産購入のための資金を不特定多数からインターネットで募り（クラウドファンディングの仕組みそのもの）、実際に購入した不動産の運用益の中から出資者に対してリターンが出る仕組みが取られます。

数万円、数十万円といった比較的小口の単位から不動産に出資することができる点はREITと同様ですが、REITは運用する事業者が投資対象となる不動産を選定し、出資者側には選択権がないのに対し、不動産投資クラウドファンディングは出資を募る段階で投資先の不動産が選定されています。（原則として1プロジェクト1物件）

1つのプロジェクトとして購入前に資金調達の告知がされ、投資家は「どのプロジェクトに」「いくら」投資を行うか高い裁量をもって選択することが可能です。

実際に資金が集まり、物件が購入されると事業者がその不動産を運用し、想定通りリターンを出すことができた際に出資者に対し、その出資比率に応じて分配を行うような形が取られます。

メリットとしては

・少額から不動産への投資が可能である
・出資額が少ない分リスクが限定されている
・投資対象となる不動産を投資家自らが選定できる(リターンだけでなく「プロジェクトを応援したい」という面も含め）
・出資を行ったらその後は配当を待つだけで価格変動を気にする必要がない

といった点が挙げられます。

一方でデメリットとしては

・プロジェクトに失敗により、元本割れのリスクがある
・出資対象が物件一つなので、リスク分散ができない
・出資可能なタイミングがプロジェクトの募集時しかない
・プロジェクト途中での売却は原則として行うことができない

と言った点が挙げられます。

REITのメリット

不動産を扱う他の投資商品とも比較しながら、改めてREITのメリットについて挙げていきます。不動産投資のメリットの一部を受け取りながらも投資信託のような形を取ることでデメリットの一部を軽減することにも成功しています。

比較的少額から不動産に投資が行える

不動産投資は安くても数百万円～という高額な資本が必要ですが、REITは安ければ数万円、数十万円といった単位から投資を始めることが可能です。

不動産投資にまつわるリスクそのものは排除できないものの、そもそもの投資資金を抑えることで相対的にリスクを減らすことも可能です。

分散投資が容易に行える

実物不動産投資を行う場合、一つの物件が高額であるため、分散投資は容易ではありません。しかしREITは銘柄そのものが既に分散投資を行って運用がされていることに加えて、資金の範囲内で購入する銘柄や分量を選択することで自分でも分散投資が可能です。

比較的高配当の利回りが安定的に得られる

投資信託のような性質を持つ投資商品でありながら、投資対象が不動産であるため他の投資信託銘柄と比較して高配当の利回りが得られる傾向にあります。

不動産からの賃料収入が比較的安定的に得られる性質を活かした商品と言えます。

購入・売却が容易（流動性が高い）

REITは市場から容易に購入できるだけでなく、買い手がつく状況であれば売却も容易です。一度購入すると、買い手を探すのに時間がかかる可能性も高く、かつ手続きも煩雑な実物不動産の投資と比べ、非常に流動性が高いといえます。

比較的短期に売却益（キャピタルゲイン）を得ることも可能

REITは長期的に比較的高配当を得ることが期待できる投資商品ですが、価格変動があり、流動性も高いため短期でトレードのような売買をすることで売却益を得ることも可能です。

実物不動産の場合、流動性の低さや短期の売却では課税率が高く利益を出しにくいことから、短いスパンでの売却益を得ることは難しいため、こういった投資が可能なことはREITの優位性と言えます。

不動産の管理に関わる手間が一切不要である

投資対象そのものは不動産でありながら、投資の形式としては投資信託のように運用のプロにまかせっきりで良いため、不動産を所有した際に発生する管理の手間や委託のコストなども不要です。

実物不動産投資自体、株式やFXの短期取引と比較すると手離れのよい投資ではあるものの、REITはさらに手間がかからないものであると言えます。

インフレに強い

インフレ時には不動産の価格も時流に合わせて上昇するため、REITの市場価格にも反映されます。インフレに強いこと自体は不動産投資そのものの性質でもありますが、REITもその恩恵を受けることができる投資商品です。

REITのデメリット

一方で、REITのデメリットについても挙げていきます。投資信託のような形をとっても不動産特有のデメリットが全ては排除できないことに加え、不動産のメリットの一部を得ることができない部分や投資信託ならではのデメリットもあります。

価格変動のリスクを受ける

REITは市場で取引される投資商品なので、市場価格が変動します。当然、元本割れのリスクがある投資商品です。

また、天災等の影響を受けて不動産の価値が下落、消失することなど、投資対象が不動産であること自体が他の投資信託商品と比較してリスクの大きい部分とも言えます。

投資法人の倒産や上場廃止のリスクを受ける

実物不動産の投資と比較し、REITならではのメリットとして、投資法人の倒産や上場廃止に伴い、市場価格が著しく下落するリスクがあります。

実物不動産の投資であれば、例えば管理会社など実質運用を行っている会社が倒産したとしても不動産の価値自体には直ちには影響しませんが、REITの場合はそういった要素が多大なリスクにつながります。

実物不動産のようなレバレッジの利かせ方ができない

実物不動産の場合、所有している不動産を担保に融資を受けるなど、所有物件を増やしていくことによりレバレッジを利かせることも可能です。

そのような形で大きな収益を狙っていくような展開は、投資家が不動産を所有するわけではないREITでは狙うことはできません。実物不動産を所有することと比較し、リスクは抑えられている面も大きいですが、その分大きなリターンを狙う手法が取りにくい側面もあります。

不動産を所有することによる節税効果を得られない

不動産を実物として所有する場合、減価償却をマイナス計上したり、不動産の運用に関係してかかった費用を経費計上できるなどの節税効果が期待できます。

しかし、REITを所有していても上記のような節税効果を得ることはできません。この点は間接的に不動産に投資していても、不動産投資に恩恵を受けられない部分です。

REIT個別銘柄の選定ポイント

REITの個別銘柄への投資を検討する際、選定の軸となるようなポイントについて3点お伝えします。

いずれの情報も個別銘柄のホームページなどから確認することができるため、気になった投資法人について詳細を確認してみてください。

投資対象

投資法人がどういった種類（オフィス、ホテル、商業施設、住居など）やエリアの不動産にどの程度の規模で投資を行っているかが公開されています。上場企業の「IR情報」のようなイメージです。

投資対象の種類やエリアに偏りがあった場合、災害の影響を受けたり、景気の変動を受けるようなリスクもあります。

ご自身が望まれる形の投資が行われているのかを判断する上で非常に重要な指標です。

利回り

長期保有が前提であれば、銘柄を保有し続けることで得られる配当の利率も投資のリターンに直結するため重要です。

ただし、投資全般に言えることですが利回りの高い商品はリスクが高い可能性もあるため、一概に利回りが高いものを選べばよいという話ではなく、その利回りの背景や、長期的な展望も判断する必要があります。

格付け

格付けとは、その法人の財務状況、健全性、安定性などをランク付けされた指標で、民間の「格付け会社」によって判断されます。

この格付けのランクが高ければ高いほどに、破産や上場廃止などのリスクが低いと考えられます。

投資法人そのものにまつわるリスクを回避するためにも、公開されている格付けを確認することが大切です。

まとめ

REITは不動産投資のリスクの中の一部を減少し、比較的高い利回りで安定的な運用を期待できる投資商品です。不動産と投資信託の「良いところ取り」とも言えます。

一方で、実物不動産を所有することのメリットを受けられないことや投資信託のような形であることならではのリスクもあり一概に実物不動産よりも優れた投資というわけではありません。

REITの特性を理解し、魅力的であると感じられた場合はぜひ具体的な投資先候補を探してみてください。

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