賃貸オフィス探しの基本！「坪」の知識。一人当たりに必要な坪数とは

オフィスを借りる前に知っておきたい坪にまつわる知識

まず、「坪」に関する基礎知識を解説していきます。なんとなく、「坪は、広さのことだろう」と思っている方も多いでしょう。実際のところ、1坪が何平米か知っているだけでも、効率よく物件を選ぶことが可能です。

坪単価の計算方法なども紹介するので、実際に計算してみましょう。

1坪は何m2（平米）？

1坪を1m2（平米）に換算すると、「1m2（平米）＝約0.3025坪」「1坪＝約3.3057m2（平米）」となります。とはいえ、ここまで細かく覚えておく必要はないので、「1m2（平米）＝0.3坪」「1坪＝3.3m2（平米）」と覚えておくといいでしょう。

このまま計算すると、誤差が生じてしまうので、実際に換算する時には「坪数＝平米数×0.3025」「平米数＝坪数÷0.3025」と計算してください。

坪単価の計算方法について

「坪単価」とは、建物を建てる際に、1坪あたりにかかる建築費のことで、その建物自体の価値にあたります。通常、坪単価は「本体価格÷延床面積（坪）」で計算されます。

実際に例を挙げて計算してみると、以下のようになります。

＜坪単価計算例＞
延床面積：30坪
本体価格：1800万円
1800（万円）÷30（坪）＝60万円（坪単価）

ハウスメーカーによっては、延床面積ではなく「施工床面積」を使用するところもあり、坪単価が変わってくるので、どちらで算出しているかは事前に確認しましょう。

簡単に計算できる早見表とアプリ

先ほど、「坪」の換算方法についてご紹介しました。簡易的に覚えておくと、実際に計算した時に誤差が生じてしまうため、面倒ですが、ひと目見ただけで坪数から平米数へ換算できる便利な「早見表」もあります。

また、早見表では、5～10坪ずつしかわからないため、細かい数字でも自動換算してくれるアプリを使うともっと簡単です。以下に早見表とアプリページを紹介しますので、ぜひ利用してみてください。

＜早見表＞

＜アプリ＞
坪・平米・畳 変換計算アプリ | なんつぼ:numTsubo

「坪」「平米」だけでなく「畳」にまで自動変換計算してくれるアプリ。数字を入力して使用するだけで、簡単に換算できるので、内見時や物件探しの際に役立ちます。

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坪単価に違いがある理由とは？

物件を探していると、同じ坪数なのに坪単価が違うケースがあります。坪単価に違いがあるのにはいくつかの理由があります。
良いオフィスを探すためには「坪単価」は無視できないポイントなので、坪単価が意味するものを知っておいた方がいいでしょう。では、なぜ坪単価に違いがあるのか解説していきます。

坪単価は主に土地の値段で左右される

「都内や駅チカのオフィスは坪単価が高い」と良く言われています。これは、そもそも土地の値段が高いことが理由です。坪単価は、主に土地の値段で左右されるのです。
例えば、都内のオフィスが多く立ち並ぶ銀座や六本木のオフィスでは坪単価が25,000円～30,000円ほどになりますが、都心から離れた八王子では10,000円を切る場合もあります。

また、ビルのグレードも坪単価を左右する要因です。築年数が新しく、高級感のある見た目のハイグレードオフィスは坪単価が高く、築年数がかなり経過した古いオフィスは坪単価が低くなります。

人気エリアは坪単価が上昇する

特定の理由でエリアの人気や需要が高まると、坪単価が高くなる傾向にあります。例えば、新築のハイグレードなオフィスが建てられたエリアには、取引先の企業やライバル企業なども近くに移転してくる可能性があります。

同じエリアで同じようなグレードのオフィスを利用することで、会社の売り上げや信頼にも繋がり、また新たな企業が移転するなど、需要の連鎖が発生します。需要が高いということは、それだけ物件が売れるということですから、坪単価も上昇しやすいのです。

しかし、このような場合は、需要と供給のバランスが落ち着いてくると、坪単価が下がる傾向にあるので、一時的なものとして考えた方が良いでしょう。

オフィス一人当たりに必要な坪数とは？

オフィスで働く従業員のためには、一人一人に必要な坪数を把握しておくことが必要になります。とはいえ、必ず一人の従業員が同じ場所で作業しているわけではありません。

近年では、テレワークが積極的に採用されてきている傾向もあるため、必ずしも従業員数分の坪数を確保する必要はありません。それぞれのビジネススタイルに合わせて、必要な坪数を見極められるよう、必要な情報を知っておくことが大切です。

オフィス面積には種類がある

坪数について考える前に、まずはオフィスの面積について理解しておきましょう。オフィス面積には以下のような種類があります。

・ネット面積
法人が専用するスペースの面積のこと。

・グロス面積
ネット面積に、共有スペース（エレベーターホール、廊下、給湯室、トイレなど）をプラスした面積のこと。

・壁芯面積
オフィスの床面積＋壁や柱の厚みの半分までを囲った面積のこと。

・内法面積
オフィスの床面積＋壁や柱の内側までを囲った面積のこと。

不動産サイトなどで確認できる「建物面積」や「専有面積」は壁芯面積で表記されています。これに対して、内法面積は、マンションなどの区分所有建物の場合に用いられていることが多く、壁芯面積よりもやや狭くなることになります。

物件情報に掲載されているのは、ネット面積がほとんどですが、中にはグロス面積を掲載しているものもあります。物件を探す際はネット面積で探すほうがわかりやすいため、問い合せ時には「ネット面積で何坪の物件を希望している」と伝えましょう。

業種によっても異なる

一人当たりに必要な坪数は、業種によっても大きく異なります。最も狭い企業と言われているのは「情報通信業」で、3.36坪程度。最も広いと言われている「金融業」や「保険業」では4.36坪程度となっています。これらの違いが生まれる理由としては、業務内容が異なることや、顧客の来訪の有無などが挙げられます。

例えば、情報通信業では業務の効率化が進み、パソコンや資料などデスク上で完結する作業がほとんどのため坪数がコンパクトになります。金融業や保険業では、取引先や顧客がオフィスを訪れることが多く、ゆったりと広いレイアウトを重視する傾向があるのです。

一人当たりに必要なオフィス面積

では、具体的に一人当たりに必要な坪数はどのくらいなのでしょうか。一般的な目安は一人当たり「3坪」と言われています。平米に換算すると約10m2の広さが必要です。
あまりデスクに座っている時間が長くない場合や、そもそも従業員がオフィスにいる時間が短い場合には、最低限の机とイス、往来する通路などを考慮しても2.5坪程度あれば充分です。

それ以下でも小さな机とイスは置けますが、パソコン以外の資料などが机に置けないほど狭くなってしまうと、作業効率が落ちてしまうので、最低でも2.5坪は確保することをおすすめします。

坪数と同時に、柱が近くにないかなどレイアウトも考慮した方が良いでしょう。

従業員数や働き方に合わせて坪数を考える

近年は働き方改革や、新型コロナウイルスの影響により、テレワークやリモートワークなどが推進されている傾向にあります。そのため、オフィスをどのように利用するか、どのぐらいの従業員が出社するのか、どのぐらい作業するのかなどを考慮しなければなりません。

テレワークに移行する予定で一人当たりの坪数を減らすことはコスト削減にもなりますが、目途が立っていない時には通常の従業員数や坪数で物件を選ぶのが良いでしょう。
単純に計算する場合、「人数×一人当たりの坪数＝最低限の坪数」となり、実際に例を用いて計算すると、以下のようになります。

＜条件＞
・従業員数：30名
・一人当たりに必要な坪数：2.5坪
30名×2.5坪＝75坪

一人一人の働き方が全て把握できない場合には、このように大まかに算出すると簡単です。もし、スペースが余ったとしても、新たな倉庫や会議室として利用することも可能ですし、一部の空いている部屋をレンタルスペースとして貸し出すことで、新たな収益を得ることもできます。

オフィスの場所ごとに必要な坪数とは？

上記では、オフィスにおける一人当たりに必要な坪数について解説しました。では、オフィス全体に必要な坪数はどのくらいなのでしょうか。

ひとえにオフィスと言っても、業種によって、必要な部屋数や共有部分なども様々です。一人当たりの坪数以外にも、それぞれの場所ごとに必要な広さを確認しておかなければなりません。

ここでは、オフィスの場所や使用用途に合わせて必要な坪数を解説していきます。

会議室は仕切りがあるかで変わる

どの業種においても、何かのプロジェクトや打ち合わせなどは必ず行うでしょう。その際に必要となるのが「会議室」や「応接室」。簡単な打ち合わせのスペースであれば、パーテンションで区切ることで、空間を作ることが可能です。その場合、照明や空調の配置に関係なく必要なスペースを確保できるでしょう。

しかし、大切なプロジェクトのミーティングや、顧客への対応などは、音漏れを防ぐための対策が必要です。防音対策をとるとなると、仕切りに壁や柱を立てることになるので、大きくなればなるほど、かなりのスペースが必要になります。

また、人数によっても変わってくるので注意しましょう。具体的な目安は以下の通りです。

・簡易的な打ち合わせブース：約1.75坪
・6名会議室（柱なし）：約4.34坪
・12名会議室（柱あり）：約7.77坪
・応接室（柱あり）：約6.81坪

これらはあくまでも目安となるので、必ずしもこの坪数にする必要があるわけではありません。坪数で判断できない場合には、何人用の会議室にするか、机やホワイトボードなどの家具を置いたらどのぐらいのスペースになるのかなどを考えてみましょう。

ワークスペースは家具の大きさで考える

ワークスペースとは、従業員が実際に業務をするために必要なスペースで、一人当たりに必要な坪数も含まれます。業務内容や職種によっても異なりますが、ワークスペースの坪数を考える時には、そこ置く家具の大きさを考慮するといいでしょう。

主に判断するために必要なのは、机、いす、ロッカー、シュレッダー、複合機、棚などの大きさです。必ず設置するもので、大きなものはある程度の大きさを把握しておきましょう。

また、個室で作業する管理職や役員などの部屋に置く家具の大きさも確認しておく必要があります。家具ごとの坪数の目安は以下の通りです。

・机とイス：約0.36～0.68坪
・ロッカー（一般的なロッカー3つ分）：約0.14坪
・シュレッダー：約0.08坪
・複合機：約0.36坪

上記は、あくまで一般的な目安です。家具の大きさはメーカーによっても異なるので、おおよその目安と考えて、実際に内見などで寸法を確認した方が良いでしょう。また、家具だけでなく、通路スペースの考慮も忘れないように注意してください。

その他のスペースは設備で変わる

オフィスには、様々なスペースが必要となります。制服がある企業であれば、更衣室が必要ですし、大きなオフィスでの場合、受付スペースが必要になります。

また、従業員の休憩スペースや喫煙室なども場合によっては必要です。主なスペースと目安の坪数は以下の通りになります。

・更衣室（男性）：約0.3坪／人
・更衣室（女性）：約0.36坪／人
・無人受付：約1.39坪
・喫煙室：約1.71坪

他にも、食堂やリフレッシュルームなどのプラスアルファの機能を持つスペースが必要なオフィスもあります。オフィスに必要な坪数がわからない場合には、一人当たりに必要な坪数や、家具の大きさなどから算出すると考えやすいでしょう。

まとめ

オフィスに必要な坪数は、業種や働き方によって様々。わかりにくい場合には、一人当たりに必要な坪数の目安や、家具の大きさなどを考慮すると良いでしょう。

また、今回ご紹介したオフィスに必要な坪数はあくまでも目安です。大まかに考える時や、自社に合っている坪数を計算する際の参考に使用してください。

オフィスに必要な坪数を確実に算出するのはとても難しいことです。しかし、余ったスペースを新たな事業に使用するなど、有効的に活用できるので、余裕のある坪数の物件を選ぶことをおすすめします。

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