居抜きオフィスの気になる賃料は？コスト面のポイントとセットアップオフィスとの違いを解説

公開 2023.12.27 更新 2024.08.28

内装工事などの初期費用を大幅に抑えて入居し、業務がスタートできるオフィス形態として「居抜きオフィス」や「セットアップオフィス」が注目を集めています。

どちらも「初期費用」を大幅に抑えられるという魅力がありますが、月々の「賃料」はどうなのでしょうか？

それぞれの違いや、自社にとってどちらを選べばよいのか、迷われるご担当者様もいらっしゃるのではないでしょうか。

本記事では、「居抜きオフィス」「セットアップオフィス」について他のオフィス形態と比較しながら、コスト面でのメリット・デメリットや注意点を解説します。

コストを抑えながらも最適なオフィスを探したいご担当者様はぜひご一読ください。

居抜きオフィスとセットアップオフィスの共通点・相違点
オフィス形態による初期費用・月額費用・退去費用のコストを比較
まとめ

居抜きオフィスとセットアップオフィスの共通点・相違点

まずは居抜きオフィスとセットアップオフィス、それぞれの理解を深めるために共通点と相違点を見ていきましょう。

【共通点】内装・什器があらかじめ用意されている

居抜きオフィスとセットアップオフィスに共通しているのは、内装や一定のオフィス什器が入居時点から整っていること。そのため、内装工事費用やオフィス什器をそろえるための費用といった初期費用を大きく抑えることができます。

また、内装工事の期間も大幅に省略できるため、契約から入居までのリードタイムを短くできる点も共通といえるでしょう。

【相違点】内装・什器を「誰が用意したか」

居抜きオフィスとセットアップオフィスの大きな違いは、内容や什器をそろえたのが誰か、という点です。

居抜きとは、「以前の入居者」が残していった内装や什器を新たな入居者が引き継いで利用し続ける形態。それに対しセットアップオフィスは、入居者が契約後にすぐに業務に取り組めるように「物件のオーナー」があらかじめ内装や什器をそろえているオフィスです。

そのため、オフィスの什器の所有権は居抜きの場合は引き継いだ入居者に帰属するのが一般的ですが、セットアップオフィスの場合はオーナーに所有権があり、オフィスの物件とともに入居者に貸し出されている、と考えられるのが一般的です。

【相違点】賃料の設定

「居抜きオフィス」は賃料設定に原則無関係

居抜きでの入居は基本的には賃料の設定に影響はありません。

なぜなら、「居抜きオフィス」はオーナー、前入居者、新入居者それぞれの合意によって前入居者が残した内装を新入居者に引き継ぐ、例外的な契約に過ぎないためです。入居の契約段階における特別な対応であるため、入居後の月々の賃料とは切り離して考えられるのが一般的といえます。

ただし、入居者の内装の付加価値が高く、居抜き入居の希望者が多い場合などは月々の賃料が高めに設定される場合もあります。
契約の条件や相場も確認しながら、賃料が適切かどうかの確認も重要です。

「セットアップオフィス」は内装工事費が月々の賃料に含まれる

セットアップオフィスの場合は、内装工事費が月々の賃料に含まれ、周辺相場と比べて割高になるケースが多いと言えます。

初期費用が削減できるメリットは多いものの、長期間入居しているとトータルコストでは高くつく可能性もあるため注意しましょう。

オフィス形態による初期費用・月額費用・退去費用のコストを比較

居抜きオフィスやセットアップオフィスは、初期費用・月額費用・退去費用を他の形態と比較した場合にどのような特徴があるのでしょうか。

	通常のオフィス	居抜きオフィス	セットアップオフィス	サービスオフィスシェアオフィス
初期費用	敷金内装工事費什器購入費	敷金（必要に応じて内装工事費、什器購入費）	敷金（必要に応じて内装工事費、什器購入費）	敷金
月額費用	通常の賃料	通常の賃料	通常の賃料＋内装工事費相当分	通常の賃料より割安な場合が多い
退去費用	原状回復工事費	原状回復は原則必要	原状回復は部分的である場合が多い	原状回復は原則不要

通常のオフィス

何もない状態から内装工事を行い、オフィス環境を整えてから入居するのが一般的です。そのため、初期費用として内装工事費や什器の購入費が発生します。

退去時には「居抜き退去」を行わない場合、入居前の状態に戻す原状回復工事を実施する必要があります。

居抜きオフィス

居抜き入居の場合、前の入居者が残していった内装や什器をそのまま使えるため、工事費や什器の購入費を抑えた上で入居することが可能です。

賃料は通常のオフィスと同等の水準に設定されることが一般的。ただし、不当に割高に設定されていないか周辺相場との比較も怠らないようにしましょう。

退去時は「居抜き退去」を行わない限り、原状回復の義務が発生する可能性が高いです。前の入居者が複雑な内装工事をしていた場合や物件の劣化・損傷が激しい場合は原状回復費用が高額になる場合もあるため注意しましょう。

セットアップオフィス

居抜きオフィス同様、あらかじめ準備されている内装・什器を使えるため、初期費用を大幅に抑えられます。

内装は物件のオーナーが準備しており、月々の賃料の中に内装工事のコストが乗るため、賃料設定は一般的には割高です。

セットアップオフィスの場合、次の入居者も「セットアップ」を前提に募集をすることが多いため、原状回復は経年劣化や損傷部分のみなど限定的である場合が多いです。ただし、オーナーの意向によっては完全な空室状態にする原状回復工事が求められる場合もあるため、契約時に退去時の原状回復の範囲は確認しましょう。

サービスオフィス・シェアオフィス

サービスオフィスやシェアオフィスは、複数の企業が設備を共有することを前提に内装工事やオフィス環境の手配が行われている形態のオフィスです。基本的には内装工事などは一切行わずに入居し、業務を開始できます。

賃料は物件や設備を共有する分、周辺相場と比べて割安な傾向にありますが、入居するサービスオフィス・シェアオフィスが内装やサービスにコストをかけている場合、周辺で専有のオフィスを契約した方がコストが低い可能性もあります。コストを含めた諸条件を吟味し、比較検討することが重要です。

専有スペースを契約して内装工事を行っているといったケースを除いては、原状回復義務も発生せずそのまま退去することができます。

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まとめ

居抜きオフィス、セットアップオフィスは初期費用を大幅に抑えて入居できるオフィス。

賃料設定は、居抜きの場合は影響を受けにくく、セットアップオフィスは割高になりがちです。ただし、退去にあたってはセットアップオフィスの方がコストが低い可能性が高く、どちらが一概にコストが高いとはいえません。

それぞれの特徴を理解するとともに、自社にとって望ましい条件を明確にして最適なオフィス選びを行うことが重要です。